Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua
San Juan (19 de mayo de 2021) – La carta normativa emitida por el Comisionado de Seguros, Mariano Mier Romeu, que permite a los Consejos de Titulares de condominios contratar una póliza Full Value, fue recibida por algunos sectores de la industria de seguros con beneplácito y en otros con inquietud, y ya se encaminan gestiones para sugerir modificaciones a la determinación o para que la Legislatura anule algunas de sus partes.
La póliza Full Value ofrece protección a las áreas comunes de un condominio y a los elementos privativos “originales”, que son aquellos existentes en los apartamentos al momento de su adquisición como gabinetes de cocina, baños, lozas de piso, azulejos y puertas, entre otros.
En la tarde del pasado lunes, Mier Romeu difundió la carta normativa CN-2021-304-D, que permite a los Consejos de Titulares contratar una póliza Full Value cuando sea aprobada por el voto unánime de los titulares de un condominio o por dos terceras partes de los titulares.
La carta normativa también dispone que los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value tendrán el derecho de que sus bienes privativos sean separados de dicha póliza y que solo se les cobre la porción correspondiente de la prima para asegurar los bienes comunes.
Además, la determinación exige una rigurosa valoración de los bienes comunales para determinar el valor de reemplazo de la propiedad asegurada, el cual será realizado por un “profesional reconocido”. Para los bienes privativos se exige una valoración realizada por un “profesional reconocido”, pero no es un requisito obligatorio.
También, impone obligaciones a los productores de seguros en relación con la valorización y la separación de los bienes privativos de los titulares que no avalaron la póliza Full Value. A su vez, de manera indirecta estas disposiciones representan obligaciones para las aseguradoras y los bancos que han financiado la adquisición de apartamentos.
La determinación de Mier Romeu deroga la carta normativa 285-D, emitida el pasado 21 de agosto del 2020 por el ex Comisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui. Esta carta normativa dispuso que el Consejo de Titulares “no posee la facultad legal para gestionar una póliza o cubierta dirigida a cubrir los elementos privativos originales, adheridos a la estructura de los apartamentos”.
La decisión tomada por Cestero Lopategui implicaba que todos los condominios del país debían estar asegurados por una póliza Bare Walls, que solo protege las áreas comunales, mientras que los titulares de apartamentos deberán adquirir una póliza adicional conocida como Homeowners o HO6, para los elementos privativos.
En síntesis, la carta normativa de Mier Romeu permite que los Consejos de Titulares seleccionen entre las pólizas Bare Walls y Full Value. Además, añade cambios como excluir los bienes privativos de los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value, si ellos así lo reclaman.
Ni la carta normativa de Cestero Lopategui y ni la de Mier Romeu requieren, en aquellos condominios que sean asegurados con la póliza Bare Walls, la contratación obligatoria de la póliza Homeowners. Pero es preciso señalar que cuando el condominio es asegurado con una póliza Bare Walls, los bancos exigen la póliza Homeowners para los elementos privativos de los apartamentos adquiridos con un préstamo hipotecario.
El Catedrático de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, Michel Godreau, sostuvo que la carta normativa de Mier Romeu “es mucho mejor de lo que había, es un adelanto”. No obstante, Godreau reveló que le preocupa los efectos que pueda generar la disposición que permite excluir los bienes privativos de los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value.
“Ellos, los titulares, tienen que pedir expresamente que no desean que sus bienes se incluyan en la póliza y que no se les cobre. Y esto es solo para los bienes privativos”, destacó Godreau.
Sostuvo que ante una eventual catástrofe, por ejemplo, generada a causa de un huracán, existe la posibilidad de que los apartamentos cuyos titulares rechazaron la póliza Full Value y que no contrataron una póliza Homeowners sufrirán daños que no serán reparados.
Explicó que lo apartamentos no reparados por falta de seguro serán una mácula para el condominio y podrían causar la devaluación de los demás apartamentos.
“Esto puede causar problemas. Yo prefiero que el Consejo de Titulares pueda recurrir al fondo de reserva para pagar esas pólizas de seguro de los titulares que rechazaron la póliza Full Value o que el Consejo decrete una derrama para pagar esas pólizas. Porque el Consejo de Titulares tiene un interés asegurable en los bienes privativos originales de los apartamentos”, dijo el catedrático de la UPR, cuyo libro sobre la Ley de Propiedad Horizontal es citados con frecuencia por el Tribunal Supremo en sus decisiones.
No obstante, Godreau anunció que se propone promover una enmienda al Proyecto de la Cámara de 670, que propone permitir al Consejo de Titulares contratar un seguro Full Value, “para que la aprobación de la póliza Full Value sea vinculante a todos los titulares, incluyendo aquellos que le votaron en contra”.
Esta enmienda implica que los titulares que rechazaron la póliza Full Value no podrán separar sus bienes privativos de dicha póliza y deberán pagar la prima que corresponda por asegurar los bienes comunes y los privativos. Si el proyecto 670 fuera convertido en ley con la enmienda propuesta por Godreau, la disposición sobre la separación de los bienes privativos de la carta normativa de Mier Romeu quedaría anulada automáticamente.
La medida, que fue radicada por el presidente de la Cámara de Representantes, Rafael Hernández Montañez, y por la representante Estrella Martínez López, avala la contratación de la póliza Full Value por el voto unánime de los titulares; por el voto de dos terceras partes de todos los titulares o por que el reglamento así lo dispone.
Por su parte, la presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios (ATC), Marimar Pérez Riera, celebró la carta normativa de Mier Romeu porque, según dijo, protege el derecho de los titulares a decidir sobre su propiedad privada y “fusila” el argumento que atribuye que el Consejo de Titulares tiene un interés asegurable en los bienes privativos de los apartamentos.
“Una cosa deja clara y sin duda la Carta Normativa del Comisionado de Seguros CN-2021-304-D, y es que el titular es el dueño absoluto de su propiedad privada y ningún tipo de mayoría del consejo de titulares puede interferir con su decisión de asegurar o no asegurar su propiedad privada y su derecho a elegir, negociar y reclamarle a su propio seguro de propiedad privada según provee la Carta de Derechos del Consumidor de Seguros establecida mediante Ley 14-2020”, dijo Pérez Riera.
La presidenta de la ATC agregó que la determinación de Mier Romeu “fusila el argumento descabellado de que el consejo tiene un interés asegurable sobre la propiedad privada, ya que ninguna importancia le da al argumento del impacto del valor del condominio”.
Pérez Riera dijo que le hará llegar a Mier Romeu una comunicación con varias sugerencias sobre la carta normativa “para aclarar varios asuntos que han quedado descubiertos o confusos”. Entre estos mencionó el asunto de los deducibles, la valorización de los bienes privativos y la necesidad de establecer un formulario para los titulares que no desean asegurar sus bienes privativos en la póliza Full Value.
“Si el derecho del titular se protege, como hace la carta normativa, por mi puede legislar el comisionado Mier todo lo que quiera”, dijo Pérez Riera en una clara indicación, según su interpretación, de que el Comisionado de Seguros se excedió al imponer obligaciones y derechos en la carta normativa.
La decisión de Mier Romeu ha causado malestar en miembros de la industria de seguros que combatieron tenazmente la carta normativa de Cestero Lopategui.
Entre estos figura el licenciado Juan Adolfo Morales, presidente J.A.Morales Insurance, L.L.C., quien sostuvo que excluir los bienes privativos de los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value atenta contra el interés asegurable que tiene el Consejo de Titulares.
“El Consejo de Titulares tiene un interés asegurable ineludible sobre los bienes privativos originales. Y ese interés asegurable significa que el 100 % de la propiedad, áreas comunes y bienes privativos, estén aseguradas cuando haya una póliza Bare Walls o Full Value. Esa carta normativa va generar muchos hoyos negros en los condominios porque permite excluir los bienes privativos de los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value”, dijo Morales.
Añadió que la determinación de Mier Romeu impondrá una carga económica adicional en los titulares de un condominio, porque la ley de Condominios obliga al Consejo de Titulares a distribuir el costo de la reparación de los apartamentos no asegurados entre todos los titulares.
El conocido productor de seguros Manuel García indicó que la carta normativa lesiona el principio de mayoría que rige las votaciones en los Consejos de Titulares, pues le concede a los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value, el privilegio de no aceptar el seguro aprobado por la mayoría.
Agregó que la decisión privilegia a la póliza Bare Walls, porque según el artículo 62 de la Ley de Condominios, una mayoría simple de 50 % más uno de los titulares es suficiente para avalar una póliza Bare Walls. “Porqué para la póliza Full Value se exige dos terceras partes o el voto unánime de los titulares y no se permite que ambas opciones tengan igual de condiciones?”, cuestionó.
García dijo que la decisión es una intromisión indebida del Comisionado de Seguros en los asuntos de los condominios y causará un “revotillo administrativo” en el Consejo de Titulares. La Ley 129 permite adquirir una póliza Full Value si es requerida por reglamentación federal o local y establece que con el voto de la mayoría, el Consejo de Titulares no podrá incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales.
El productor de Seguros de Condominios, Luis Juarbe, presidente de Luis F. Juarbe Seguros y Finanzas Inc., respaldó la decisión de Mier Romeu, la que catalogó de “valiente porque había un fuerte cabildeo de las aseguradoras”. Juarbe dijo que continuará trabajando para la aprobación del Proyecto 670 en la Legislatura. “Todavía hay mucho trabajo que hacer, esto no ha terminado”, indicó.
