San Juan – A pesar de haberse registrado una reducción secuencial en el precio promedio de las viviendas vendidas (nuevas y usadas) durante los meses de diciembre de 2022 a febrero de 2023, muchas personas continúan teniendo problemas para comprar residencias, reflejó el Índice de Vivienda Asequible, que prepara Estudios Técnicos.
El economista Leslie Adames, Director de Análisis y Política Económica de ETI, explicó que una persona que quiera solicitar un préstamo hipotecario hoy solamente tendría el 69% del ingreso requerido para cualificar para dicho préstamo.
El Índice de Vivienda Asequible, preparado por ETI, mide si una familia típica que contribuye con un 20% de pronto pago para la compra de un hogar cualifica o no, según la mediana de ingreso, para un préstamo hipotecario. Un valor igual a 100% significa que la familia tiene los ingresos necesarios para cualificar para un préstamo hipotecario basado en el precio promedio prevaleciente en el mercado. Un valor mayor a este umbral supone que tiene ingresos más que suficientes para cualificar para un préstamo hipotecario, mientras que valores inferiores a ese umbral reflejan lo contrario.
“Si bien cifras oficiales de precio de venta de unidades de vivienda publicadas por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras reflejaron en el agregado (precio de unidades nuevas y usadas) una disminución en el precio promedio de $201,162 en diciembre de 2022 a $172,983 en enero de 2023, lo cierto es que el alto costo de financiamiento y la presión en el poder adquisitivo del consumidor continúan limitando las posibilidades de cualificar para préstamos hipotecarios”, agregó Adames en comunicado de prensa.
La Reserva Federal ya ha aumentado en nueve ocasiones el Fed Fund rate en un intento por frenar la inflación, encareciendo el costo del financiamiento de viviendas. La tasa de interés hipotecaria fija a 30 años aumentó de 4.17% en marzo de 2022, cuando la Fed inicio el ciclo de alzas en las tasas, a 6.54% en marzo de este año.
Aunque el mercado prevé un aumento adicional de 25 puntos base en mayo, lo cierto es que impera un ambiente de mucha incertidumbre sobre el curso de acción que seguirá la Fed en los próximos meses. Hay evidencia de que la inflación ha disminuido gradualmente, pero el aumento en el costo de los servicios y la presión salarial mantienen la inflación en los Estados Unidos aún por encima del umbral del 2% establecido por la Fed.
Adames, indicó “que lo que queda claro es que nos encaminamos a una normalización en las tasas de interés hipotecarias luego de niveles históricamente bajos por un largo periodo”. La tasa hipotecaria promedio se había situado en 6.05% en el periodo de 2003-2008, pero disminuyó a 4.0% entre 2009 y febrero de 2022, como parte de los esfuerzos encaminados por la Fed para atender la crisis financiera y para añadir liquidez durante la crisis del Covid-19. Durante los últimos trece meses ha promediado 5.83%.
Por otro lado, Adames indicó que el aumento en los costos de construcción también será otro factor que continuará ejerciendo presión en el precio de las viviendas y en la asequibilidad, así como la presión inflacionaria que persiste en la economía local.
“Aunque la inflación ha bajado de 7.2% en julio de 2022 a 5.8% en febrero de 2023, aún excede el promedio histórico de 1.8% desde el 1985-2019. En otras palabras, y para dimensionar el problema que enfrenta hoy día el consumidor, el valor de $1.0 en diciembre de 2006 equivale hoy día a $0.75, lo que refleja una erosión material en el presupuesto del consumidor y en sus posibilidades de adquirir bienes de alto valor”, explicó Adames.
