Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
San Juan (20 de agosto de 2021)-El colapso parcial de condominio de 12 pisos, Champlain Towers South, en el sector Surfside del estado de Florida, que causó la muerte de 98 personas el pasado 24 de junio, no ha causado cambios en la suscripción de pólizas de seguros para condominios y mucho menos ha generado un alza de primas, sostuvo Christopher Fuentes, presidente de la agencia de productora de seguros Get Insurance.
Fuentes sostuvo que a corto y largo plazo no espera que la tragedia del Champlain Towers genere cambios en la industria de seguros, con excepción del efecto que puedan tener las decisiones que emitan los tribunales en los próximos años por los litigios judiciales provocados por la tragedia, algunos de los cuales ya se han radicado contra la Junta de Directores que administraba el condominio.
«De hecho, estamos entrando en un ‘soft market’ (mercado suave), lo que indica que la tragedia no ha tenido influencia alguna en las primas y en el costo de los seguros», dijo Fuentes.
Fuentes hizo las expresiones durante su participación en un seminario sobre el impacto del deterioro estructural y la erosión costera en los condominios, celebrado el miércoles en San Juan, y que fue auspiciado por el Instituto de Bienes Raíces (Reire, por sus siglas en inglés).
El ejecutivo anticipó que uno de los litigios que generará la tragedia lo presentarán los titulares sobrevivientes y los familiares de los fallecidos, debido a que con toda probabilidad la aseguradora que suscribió la póliza de seguro del condominio no proveerá una compensación por el colapso parcial de la estructura. El ejecutivo sostuvo que el riesgo de colapso no está reconocido en las pólizas para condominios.
Explicó que ese tipo de riesgo requiere una póliza adicional, la cual establece claramente unas causas específicas como motivo para el colapso.
“No sabemos si el condominio (el Champlain Towers) tiene esa póliza, pero no muchos condominios la tienen ”.
La actividad contó con la participación de la arquitecta Astrid Díaz; el ingeniero Félix Rivera Arroyo, quien preside la Comisión de Terremotos del Colegio de Ingenieros y Agrimensores (CIA), y el ingeniero Francisco Morales Boscio, quien es inspector certificado de propiedades. El evento fue moderado por el ex secretario Departamento de la Vivienda, Rubén Ríos Pagán.
Fuentes agregó que un agravante en este caso será que la estructura ya había presentado señales claras de deterioro. Tras el desplome de la estructura la prensa reveló que desde 2018, existía un informe de una firma de ingenieros que había advertido la necesidad de proveerle mantenimiento a la estructura.
Por lo general, los colapsos de estructuras obedecen a deficiencias de diseño o al deterioro de la estructura por falta de mantenimiento. Un reclamo de parte de los residentes contra la aseguradora se vería afectado por la existencia de los mencionados informes que alertaban sobre el deterioro en la estructura y la necesidad de mantenimiento, dijo Fuentes.
Esperan resultados de investigaciones
No obstante, Fuentes indicó que será necesario esperar por los resultados de las investigaciones que se realizan, una de las cuales fue ordenada por la alcaldía de Surfside, que además, ordenó derribar la estructura en su totalidad porque no era segura.
Fuentes también favoreció la póliza Bare Walls para los condominios, las cuales solo ofrece protección a las áreas comunes. Señaló que sería oportuno que las Juntas de Directores de los condominios adquieran la llamada póliza Buyback, que por una modesta prima elimina el requisito de pagar el deducible de 2%, tanto en la póliza Bare Walls o Full Value, en caso de una catástrofe.
“Esa póliza es recomendada porque si un evento catastrófico afecta a pocos apartamentos y los daños no pasan el 2% del deducible, pues ese condominio no recibirá nada. Pero si pagan la Buyback, por una módica prima, se pueden salvar esos apartamentos”, dijo Fuentes.
Sostuvo que la carta normativa emitida por el Comisionado de Seguros, Mariano Mier Romeu, que reinstaló la póliza Full Value, causará graves complicaciones a las aseguradoras y a los representantes autorizados, debido a que permite excluir a los titulares que votaron en contra de la Full Value.
“Hacer esa separación será bien complicado”, advirtió Fuentes.
Aumentan las inspecciones de condominios
Durante el foro, el ingeniero Morales Boscio aclaró que la aseguradora del condominio Champlain Towers sí podría emitir una compensación por colapso, si de la investigación surge que el desplome parcial de la estructura fue causado por el fenómeno conocido como asentamiento, que es un riesgo reconocido por las pólizas para condominios.
El asentamiento es movimiento descendente del terreno debido a la aplicación de peso.
“Para eso habrá que esperar dos o tres años, porque esas investigaciones tardan”, dijo Morales Boscio.
El ingeniero indicó que tras la tragedia del Champlain Towers se ha registrado un alza en la solicitud de inspecciones de condominios y apartamentos en Puerto Rico, de parte de posibles compradores, quienes desean conocer el estado real de la propiedad antes de realizar una transacción.
Morales Boscio también dijo que más Juntas de Directores de condominios están solicitando las inspecciones para conocer el estado de la estructura y encaminar reparaciones sin son necesarias.
Explicó que por lo general la primera inspección es visual y entre otros aspectos, se detectan grietas, daños causados por el agua o por la acumulación de agua, deterioro del concreto y posible menoscabo de las varillas interiores, que se refleja en abultamiento del concreto y del empañetado.
Tras una inspección visual que detecta posibles daños en la estructura, es recomendable realizar una segunda inspección más detallada que puede utilizar rayos x, tomar muestras del concreto y examinar a fondo la totalidad de la estructura.
Por su parte, el ingeniero Rivera Arroyo reveló que actualmente se realiza una revisión del Código de Construcción del 2018, para acoger aquellos cambios que han surgido tras los desastres recientes como el huracán María y los terremotos en la isla, especialmente la zona suroeste.
Buscan imponer código de mantenimiento
Incluso, Rivera Arroyo indicó que tras la tragedia del Champlain Towers, la Comisión de Terremotos del CIA propondrá que el gobierno acoja el Código Internacional de Mantenimiento de Propiedades (IPMC por sus siglas en inglés), que ya está vigente en el estado de la Florida y en muchos estados de Estados Unidos y del mundo. Entre otros requerimientos, el IPMC exige la inspección obligatoria cada 40 años de las propiedades mayores a 2,000 pies cuadrados.
Ese Código le exige a los dueños de las estructuras realizar las obras de mantenimiento para rehabilitar la estructura.
El ingeniero sostuvo que para los condominios costeros, es necesaria una inspección continúa de la estructura para identificar a tiempo el deterioro causado por el agua, y por el cloruro de sodio que contiene el salitre que despide el mar. Indicó que esas inspecciones también deben examinar el estado del suelo para identificar la posibilidad de deslizamientos, lo que tiene graves efectos en la estructura.
Sostuvo que para acometer trabajos de mantenimiento es necesario conocer que el concreto tiene una vida útil de entre 50 y 60 años, la del acero es de 30 años y 20 años para la madera.
Rivera Arroyo dijo que la actividad sísmica tiene un impacto mayor en los condominios, que el efecto que pueden causar los huracanes, lo que obliga a efectuar inspecciones continúas, especialmente en aquellos condominios ubicados en zonas de alta actividad sísmica.
Sobre ese aspecto, el ingeniero dijo que para el 2024 se culminará un nuevo estudio sobre las nuevas ramificaciones de las fallas sísmicas identificadas en la zona oeste, con el fin de que esas fallas sean incorporadas en los mapas de suelos, lo que implica que los nuevos diseños de viviendas, comercios o de infraestructuras, deberán tomar en consideración la existencia de las fallas para incrementar la seguridad de las estructuras.
Advirtió que los condominios cercanos al mar deben establecer protecciones para metales, proteger a la estructura contra el efecto detrimental del agua y evitar la acumulación de agua en azoteas y en las áreas comunes. También es importante atender rápidamente la caída del empañetado y el deterioro de la pintura, evaluar el estado de los cimientos y de las instalaciones eléctricas.
Construcciones antes 1987 no son antisísmicas
El ingeniero sostuvo que las estructuras costeras deben ser construidas observando una separación de 500 pies de la costa y procurar la protección de los metales y la protección para agua y salitre.
Aquellas estructuras construidas antes de 1987, requieren una profunda inspección, debido a que fueron construidas cuando los códigos de construcción “no tenían provisiones para sismo y para viento”.
“Hay que evaluar esas estructuras y atemperarlas a los códigos vigentes. Eso se puede hacer y no es muy caro”, dijo Rivera Arroyo.
Otro ángulo de su disertación trató sobre la posibilidad de que los tasadores de propiedades incorporen los resultados de inspecciones de aquellas propiedades a la venta, lo que podría crear un cambio relevante en la seguridad de las estructuras, pero el ingeniero no entró en detalles sobre cómo las inspecciones podrían influenciar la tasación de propiedades.
El ex secretario de la Vivienda, Rubén Ríos Pagán, quien fungió como moderador del seminario, comentó que durante su incumbencia en Vivienda, durante la administración del ex gobernador Alejandro García Padilla, intentó establecer una iniciativa para rehabilitar viviendas que contemplaba distribuir vales de hasta $15,000 para la reparación de estructuras débiles o construidas con imperfecciones en techos, paredes y cimientos.
Según dijo Ríos Pagán, la iniciativa fue rechazada por los alcaldes, quienes objetaron que se distribuyera semejante cantidad de dinero y favorecieron promover ayudas de $500, porque políticamente era más conveniente.
“El problema fue la cultura política”, indicó Ríos Pagán.
