Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
San Juan, (2 de Junio de 2022) – Una medida radicada en la Legislatura establece que los titulares de apartamentos podrán acudir al Tribunal de Primera Instancia a impugnar las decisiones u omisiones de los organismos rectores de un condominio, si el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) no es capaz de resolver tales controversias en 60 días.
La medida pretende establecer un mecanismo expedito para enfrentar la excesiva dilatación de DACO en la resolución de controversias, algunas de las cuales no han sido atendidas o no han recibido una determinación varios años después de que la querella original fue radicada.
El Proyecto del Senado 843 fue radicado por la senadora del Partido Nuevo Progresista, Keren Riquelme.
La medida busca derogar el artículo 65 de la Ley de Condominios o Ley 129 de 2020, y añadir un nuevo artículo 65 con el fin de aclarar la jurisdicción de DACO y del Tribunal de Primera Instancias para atender las controversias que involucren residentes de condominios.
La medida también propone establecer en DACO un Proceso Adjudicativo Expedito Alterno (PAEA) para resolver de manera rápida las controversias originadas en condominios residenciales.
El Proyecto 843 cobija la impugnación de las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del administrador interino, del agente administrador así como los acuerdos alcanzados por el Consejo de Titulares de condominios residenciales.
Según la medida, los titulares podrán presentar una impugnación en DACO cuando las acciones u omisiones de los organismos rectores del condominio sean contrarias a la escritura matriz, al reglamento del condominio o cuando sean perjudiciales a los intereses de la comunidad o de un titular.
Además, la medida dispone que una impugnación será viable cuando las acciones u omisiones resulten perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica de acatarlas.
Querellante no debe tener deudas
El querellante que presente una impugnación deberá demostrar en DACO que no tiene deudas vencidas con el Consejo de Titulares, con excepción de aquellas deudas que el querellante busca cuestionar como parte de su impugnación, y que podrían estar relacionadas con el establecimiento de cuotas o derramas aprobadas por el Consejo de Titulares. El titular deberá demostrar que entregó la escritura que acredite que es el propietario de su apartamento.
En el caso en que se impugne un acuerdo del Consejo de Titulares, el titular tendrá la obligación de probar que estuvo presente o representado en la asamblea en que se tomó el acuerdo que impugna y que votó en su contra. Si estuvo ausente de la asamblea, deberá probar que fue por justa causa o que estuvo ausente porque no fue debidamente notificado.
La medida establece que tanto DACO como el Tribunal de Primera Instancia podrá imponer el pago de costas y honorarios de abogados a la parte que proceda con temeridad.
Los titulares que prevalezcan en su acción de impugnación quedarán excluidos de pagar aquellas multas relacionadas con la controversia y de aportar a los gastos legales en que incurra el Consejo de Titulares para defenderse de la impugnación.
PAEA puede ser desestimado
El proyecto crea en DACO el llamado “PAEA”, que exige a la agencia resolver las controversias en 60 días. El PAEA se activará tan pronto el querellante presente evidencia de que hizo gestiones ante el Consejo de Titulares o de la entidad administrativa de su condominio, cuya acción u omisión está impugnando, y que esas gestiones no fueron atendidas o que la decisión que se produjo no fue satisfactoria.
De la medida se desprende que la parte impugnada tendrá 20 días para responder, pero ese periodo se puede extender hasta 15 días adicionales si la parte argumenta justa causa para una prórroga. Similar derecho tendrá la parte que presentó la impugnación, lo que implica que el término de 60 días se puede extender probablemente en hasta 30 días adicionales y según las circunstancias particulares de las partes involucradas o de la controversia.
De hecho, la parte impugnada podrá solicitar a DACO la desestimación del PAEA y exigir que la querella en su contra se dilucide en el procedimiento ordinario de la agencia. El derecho a solicitar la desestimación del PAEA requiere que el querellado pruebe que no podrá responder adecuadamente la impugnación en los términos de tiempo establecidos, incluyendo las prórrogas aprobadas.
Medida penalizará la contumacia
El proyecto 843 autoriza a que el regidor del PAEA pueda desestimar las alegaciones de una de las partes, si se comprueba que actúa de manera contumaz, y favorecer a la parte contraria.
Si al cumplirse el término de 60 días el PAEA es incapaz de emitir una decisión, el querellante podrá presentar su acción de impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia.
En el caso de que el PAEA emita una decisión y algunas de las partes involucradas no estén conformes, podrán acudir al Tribunal Apelativo en busca de remedio.
El Proyecto 843 atiende una problemática real en DACO, una agencia afectada por recortes presupuestarios que le impide reclutar personal, especialmente abogados para integrar los tribunales administrativos que dilucidan las controversias relacionadas con el comercio y con el régimen de propiedad horizontal.
Es muy conocido el tapón de controversias que afectan a los titulares de condominios que no han sido atendidas en los tribunales administrativos de DACO, a causa de que no existe en la agencia personal suficiente.
Necesidad de justicia en condominios
En una breve entrevista con este medio, la senadora Riquelmen no pudo indicar si la medida tiene apoyo entre la endeble mayoría del Partido Popular Democrático en el Senado, en su propio partido y en las minorías de Victoria Ciudadana y Proyecto Dignidad. Tampoco precisó si la medida tiene apoyo en la Cámara de Representantes.
No obstante, la senadora Riquelme reconoció que existe un amplio reclamo de justicia de parte de los residentes de condominios, quienes han sido víctimas de las arbitrariedades y actos temerarios de las personas que ocupan posiciones en los organismos que administran los recursos comunales en esas entidades residenciales.
La entrevista tuvo lugar durante una sesión de trabajo entre personal de su oficina y un grupo de residentes de condominios quienes reclamaron acción inmediata de parte del gobierno para detener los abusos contra los titulares de condominios, especialmente contra las mujeres y las personas de 60 años o más.
Entre las medidas discutidas por el grupo de residentes de condominios figuró la necesidad de que se aprueben limitaciones específicas en el radio de acción que pueden ejercer los titulares que integran los organismos rectores de condominios, incluyendo la necesidad de establecer un Código de Ética, con el fin de evitar los excesos en la administración de los bienes comunales, los privilegios y las decisiones abusivas.
Urge una sala especializada
Incluso, la presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios (ATC), Marimar Pérez Riera, sostuvo que la situación es tan grave que es necesario que la Legislatura respalde el establecimiento de salas especializadas en asuntos de condominios en los tribunales del país.
Hasta el presente la ATC y de la Asociación de Administradores de Condominios (AAC) han promovido sin éxito que se apruebe legislación para prohibir lo que han llamado “el acoso vecinal en condominios”. Pérez Riera ha definido el acoso vecinal como la actuación reiterada por parte de un vecino o de la Junta de Directores, “quienes con sus actos reiterados, alteran el desarrollo de la vida cotidiana de un titular coartando su libertad, sometiéndola a persecuciones o vigilancias constantes, socavando su sentido de seguridad y, en términos colectivos, interponiéndose a la sana convivencia comunitaria”.
Alegadamente, el acoso vecinal en condominios tiene como objetivo penalizar e impedir que los dueños de apartamentos que no favorecen o cuestionan las decisiones de la Junta de Directores, ejerzan sus derechos como propietarios.
