Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
San Juan (15 de junio de 2021) – Mientras la Comisión de Derechos del Consumidor, Servicios Bancarios e Industria de Seguros de la Cámara de Representantes se apresta a recomendar la aprobación del Proyecto de la Cámara de 670, que le permitirá a los Consejos de Titulares de condominios contratar la póliza Full Value, que ofrece protección a las áreas comunes y a los elementos privativos, sectores que favorecen la medida ya efectúan esfuerzos para que sea avalada en el Senado, aunque aún no está claro si en ese cuerpo habrá los votos para su aprobación.
De hecho, no está claro si el pleno de la Cámara de Representantes tendrá la oportunidad de votar por el Proyecto 670 antes de que termine la presente sesión el 30 de junio, si la Comisión logra emitir pronto su informe respaldando la medida. Ante el escenario de que el informe de la Comisión no se pueda considerar durante la presente sesión, el asunto quedaría pendiente para su consideración en la próxima sesión legislativa.
Tampoco está claro si la medida será respaldada por una mayoría en el pleno de la Cámara, aun cuando fue radicada por el presidente del cuerpo, Rafael Hernández Montañez, y por la representante Estrella Martínez López, quien preside la Comisión.
De acuerdo con una fuente de EyBoricua.com, la medida tendría algunos detractores dentro de la mayoría cameral del Partido Popular Democrático (PPD) y en la minoría del Partido Nuevo Progresista (PNP), lo que podría entorpecer su aprobación en ese cuerpo. Alegadamente, este escenario se repetiría en el Senado.
Otra fuente indicó que la vicepresidenta del Senado, Marially González Huertas, aceptó sostener una reunión con sectores que favorecen la aprobación del Proyecto 670, en julio o agosto. Esta reunión acontece luego de que el presidente del Senado, José Luis Dalmau, le dijera a este medio que desconoce los detalles de la medida.
La fuente sostuvo que el presidente senatorial está enterado de la controversia sobre la póliza Full Value, pero ha evitado asumir una posición, lo que siembra dudas sobre si la mayoría del PPD avalará el proyecto en ese cuerpo. De hecho, en este momento la mayoría senatorial del PPD y la minoría del PNP no han definido una posición con respecto al Proyecto 670 y probablemente los legisladores del Partido Independendista Puertorriqueño, del Movimiento Victoria Ciudadana (MVC) y del Proyecto Dignidad desconocen el alcance del Proyecto 670.
La medida propone una enmienda al artículo 62 de la Ley 129 del 2020 o Ley de Condominios, para que se puedan incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales, lo que permitirá al Consejo de Titulares contratar un seguro Full Value. Los elementos privativos son aquellos existentes en los apartamentos al momento de su adquisición como gabinetes de cocina, baños, lozas de piso, azulejos y puertas, entre otros.
Según el proyecto, la contratación de la póliza Full Value sería posible por medio de tres modalidades: por el voto unánime de los titulares; por el voto de dos terceras partes de todos los titulares o por que el reglamento así lo dispone. Esta última opción requiere que dos terceras partes de los titulares aprueben insertar en el reglamento el requisito de contratar una póliza Full Value.
De no aprobarse la medida en la Legislatura, quedaría vigente la carta normativa CN-2021- 304-D, emitida el pasado 17 de mayo por el Comisionado de Seguros designado, Mariano Mier Romeu. La carta normativa coincide con los objetivos del Proyecto 670 porque permite a los Consejos de Titulares contratar una póliza Full Value cuando sea aprobada por el voto unánime de los titulares de un condominio o por dos terceras partes de los titulares.
Quienes favorecen la medida sostienen que es mejor que una ley permita la póliza Full Value, porque a través de una carta normativa queda al arbitrio del Comisionado de Seguros de turno.
Mier Romeu incluyó, además, en su carta una exención a los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value para que puedan separar sus bienes privativos de dicha póliza y que solo se les cobre la porción que correspondiente a la prima para asegurar los bienes comunes.
Esta disposición ha causado una nueva controversia porque existen sectores que no la favorecen.
La carta normativa de Mier Romeu, difundida el pasado 17 de mayo, derogó la carta normativa 285-D, emitida el pasado 21 de agosto de 2020, por el ex Comisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, que prohibió a los Consejos de Titulares contratar la póliza Full Value.
Como resultado de la determinación de Cestero Lopategui, los Consejos de Titulares estaban obligados a contratar una póliza Bare Walls, que solo protege las áreas comunales, mientras que los titulares de apartamentos deberán adquirir una póliza adicional conocida como Homeowners o HO6, para los elementos privativos.
Estas disposiciones continúan vigentes porque tanto la ley de Condominios como la carta normativa de Mier Romeu permite a los Consejos de Titulares contratar una póliza Bare Walls con una mayoría simple, equivalente a 50 % más uno de los titulares presentes en una asamblea.
El pasado viernes la representante Martínez López celebró una vista pública sobre el Proyecto 670, en la que Mier Romeu sugirió enmendar la medida para incluir la exención que permite separar de la póliza Full Value los bienes privativos a los titulares que votaron en contra.
La representante Martínez López no emitió una opinión sobre si favorece o no la enmienda propuesta por el Comisionado de Seguros porque, según dijo, “yo soy la presidenta de la Comisión y se puede interpretar que es la posición de la Comisión”.
Según la representante, se presentaron 14 ponencias, de las cuales 13 respaldaron la aprobación de la medida y solo una levantó objeciones, la cual fue radicada por la presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios (ATC), Marimar Pérez Riera. En la vista del viernes hubo solo seis ponentes.
La presidenta de la ATC, quien participó a través de la internet, rechazó el Proyecto 670 porque, entre otras razones, “el consejo de titulares no tiene un interés asegurable en los bienes privativos de los apartamentos”.
Pérez Riera también señaló que la aprobación de la medida eliminará los derechos reconocidos en la Carta de Derechos de Consumidor de Seguros, que surge de la Ley 14 de 2020, porque si rige una póliza Full Value, “algunas de las decisiones que competen a los titulares las tomarán el Consejo de Titulares”, incluyendo los trámites con el asegurador para el pago de reclamaciones para reparar los bienes privativos de los apartamentos.
Pérez Riera dijo que la medida no resuelve los problemas que pretende corregir, por ejemplo, atender “la condición estética del interior de un apartamento para que no se afecte el valor externo del condominio”. Aunque un asegurador pague el 100 % de una reclamación, sostuvo Pérez Riera, y el Consejo de Titulares apruebe usar los fondos para reparar los bienes privativos de los apartamentos, “nadie puede obligar a un titular a usar esos dineros para reparar su cocina y si quiere usarlos para hacer un viaje con ese dinero nadie puede impedirlo”.
La presidente de la AT insistió en que la Comisión perdía el tiempo al considerar el Proyecto 670, pero la representante Martínez López descartó la afirmación de Pérez Riera al sostener que “13 ponencias a favor del proyecto comprueban que no estamos perdiendo el tiempo”. De hecho, a preguntas de la legisladora la mayoría de los deponentes señalaron que la póliza Bare Walls, que solo ofrece protección a las áreas comunales, era más costosa que la póliza Full Value. Pero Pérez Riera indicó que la póliza Full Value era “más cara porque incluye los elementos privativos”.
Durante su comparecencia el consultor en seguros, Richard Dunnam, sostuvo que “la póliza Bare Walls puede subir a entre un 28 % y 30 %”. También señaló en su ponencia que la póliza Bare Walls encara retos porque actualmente maneja reclamaciones del huracán María y su resolución se ha visto atrasada porque las aseguradoras de la póliza Homeowners de los titulares, se niegan a pagar determinados daños porque sostienen que la responsabilidad corresponde a la póliza Bare Walls.
Incluso, Dunnam catalogó como “infundada” la presunción de que la crisis de reclamaciones en condominios luego del huracán María fue causada por la póliza Full Value y agregó que “no existe estudio alguno que demuestre lo anterior y parece más obedecer a intereses particulares de ciertas aseguradoras, grupos o personas”.
El Catedrático de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, Michel, quien favoreció la póliza Full Value porque garantizó protección a cientos de condominios afectados tras María porque, según dijo, “la mayoría de los daños en los condominios ocurrieron en las áreas privativas”. Godreau y la licenciada María Hernández Gutiérrez, propusieron una enmienda para que los titulares de un condominio puedan enmendar la escritura matriz de un condominio con el fin de permitir la contratación de una póliza Full Value por una mayoría.
La licenciada Hernández Gutiérrez también defendió la selección de la póliza Full Value por el voto unánime de los titulares, al sostener que la unanimidad es la “máxima expresión de todos los titulares”. Esto en reacción a una propuesta del secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, Edan Rivera Rodríguez, quien propuso eliminar el voto unánime para seleccionar la póliza Full Value.
El productor de Seguros de Condominios, Luis Juarbe, presidente de Luis F. Juarbe Seguros y Finanzas Inc., estimó que el costo de la póliza Homeowners podría aumentar como resultado del costo de reaseguro, según las aseguradoras recopilen los valores de la propiedad protegida por esta póliza. Juarbe dijo que es posible que una póliza Homeowners que actualmente cuesta $350 podría costar en el futuro hasta $3,000. Juarbe también vaticinó que la suscripción de esa póliza por miles de titulares de condominios podría provocar una nueva crisis de manejo de reclamaciones por las aseguradoras, si ocurriera una nueva catástrofe similar a la causada por el huracán María.
