Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
San Juan (13 de mayo de 2021) – El futuro del proyecto cameral que permitirá a los Consejos de Titulares de condominios contratar la póliza Full Value, que ofrece protección a las áreas comunes y a los elementos privativos, luce incierto debido a que desconoce si la mayoría del Partido Popular Democrático (PPD) en el Senado la apoyará.
También se desconoce si el gobernador Pedro Pierluisi estaría inclinado a convertir en ley la medida en el caso de que sea aprobada por los cuerpos legislativos, aunque se estima que enfrentaría fuerte resistencia en la Fortaleza.
El Proyecto de la Cámara de 670 debería recibir el respaldo de la mayoría del PPD en la Cámara de Representantes debido a que fue firmada por el presidente del cuerpo, Rafael Hernández Montañez, y la representante Estrella Martínez López, quien es la autora de la medida y quien también preside la Comisión sobre los Derechos del Consumidor, Servicios Bancarios e Industria de Seguros.
No obstante, si la medida fuera aprobada en la Cámara y el Senado, se estima que podría enfrentar obstáculos en la Fortaleza debido a que la decisión de eliminar del mercado la póliza Full Value fue tomada el 21 de agosto de 2020 por el ex Comisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, un funcionario acorde con la política pública del Partido Nuevo Progresista (PNP) que llegó a la Oficina del Comisionado de Seguros al inicio de la administración del exgobernador Ricardo Rosselló Nevares.
Además, el Comisionado de Seguros designado por Pierluisi, Mariano Mier Romeu, se ha mostrado reticente en terciar en la controversia, aunque anunció que examinaría el alcance de la carta normativa 285-D emitida por Cestero Lopategui, en el contexto de la Ley 129, conocida como la Ley de Condominios.
En entrevista con EyBoricua.com, el presidente del Senado, José Luis Dalmau, sostuvo que desconoce el contenido del Proyecto 670.
“No tengo ningún conocimiento”, indicó el presidente senatorial cuando se le pidió que expresara su opinión sobre la medida.
Ante la interrogante de qué opina sobre la controversia desatada por la decisión de Cestero Lopategui, Dalmau sostuvo: “No conozco el problema. No tengo el detalle”.
Fuentes de EyBoricua.com aseguran que el presidente del Senado ha sido abordado por personas vinculadas a la industria de seguros y al PPD con el objetivo de que la mayoría legislativa en el Senado apoye restituir la póliza Full Value.
Las mismas fuentes indican que el presidente senatorial ha evadido asumir una posición definitiva en relación a la controversia, lo que ha alentado la percepción de que el Proyecto 670 podría enfrentar oposición en el Senado. Además, es conocido que el senador Dalmau siempre ha sido receptivo a los planteamientos de la industria de seguros, especialmente a las señales que emiten las aseguradoras.
La medida ordena derogar la carta normativa 285-D y propone una enmienda al artículo 62 de la Ley de Condominios a los fines de que se puedan incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales, lo que le permitirá al Consejo de Titulares contratar un seguro Full Value.
Según la medida, los Consejos de Titulares podrían avalar la póliza Full Value por el voto unánime de los titulares por el voto de dos terceras partes de todos los titulares o porque el reglamento así lo dispone.
La Ley 129 solo permite adquirir una póliza Full Value si es requerida por reglamentación federal o local y establece que con el voto de la mayoría el Consejo de Titulares no podrá incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales.
Los elementos privativos son aquellos existentes en los apartamentos al momento de su adquisición, como gabinetes de cocina, baños, lozas de piso, azulejos y puertas, entre otros.
Como resultado de la determinación de Cestero Lopategui, los Consejos de Titulares están obligados a contratar una póliza Bare Walls, que solo protege las áreas comunales. Para los elementos privativos los titulares de apartamentos deberán adquirir una póliza adicional conocida como Homeowners o HO6.
Si finalmente el Proyecto 670 es aprobado, se establecería como opciones para los Consejos de Titulares las pólizas Full Value y las pólizas Bare Walls.
Los opositores a la determinación de Cestero Lopategui han señalado que su carta normativa abrió un nuevo mercado multimillonario para las aseguradoras que mercadean las pólizas Homeowners.
La desición ha sido respaldada por múltiples sectores de la industria de seguros, incluyendo a los presidentes de Antilles Insurance, Jaime González, y de Mapfre, Alexis Sánchez Géigel.
Una de las principales ponentes contra el Proyecto 670 en la Legislatura será la presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios (ATC), Marimar Pérez Riera, quien sostuvo que la medida “no debe pasar porque afecta el derecho fundamental de los residentes de condominios y discrimina porque solo cubre a los condominios bajo el régimen de propiedad horizontal y excluye a los condominios que operan como cooperativas o los condominios de copropietarios”.
Pérez Riera indicó que la medida impone un costo adicional a los titulares de condominios “porque nadie está obligado a asegurar su propiedad privada y por medio de la Full Value se aseguran las áreas privativas y los titulares deben pagar por esa cubierta cuando pagan su aportación”.
“Las áreas privativas es un asunto de libre contratación y nadie debe imponer a los residentes de condominios que aseguren algo para lo que no están obligados”, agregó la presidenta de la ATC.
De hecho, la carta normativa emitida por Cestero Lopategui no exige la contratación obligatoria de un seguro para los elementos privativos, pero los bancos exigen la citada póliza para los apartamentos adquiridos con un préstamo hipotecario.
Pérez Riera agregó que la póliza Full Value también afecta a los titulares porque al incluir el valor de todas las áreas privativas en la póliza, el deducible para los eventos de huracán (2%) y terremoto (5%) aumenta sustancialmente, lo que puede podría causar que muchos residentes no recibirían una compensación debido a que el valor de sus daños no supera el monto del deducible.
Indicó que en el caso hipotético de una catástrofe causada por huracán, los residentes “estarían rezando para que todos las áreas privativas resultaran afectadas”, porque de esa manera el valor de los daños superaría el monto del deducible y solo entonces los titulares obtendrían una compensación por sus daños.
“La Full Value es un buen negocio para las aseguradoras porque en caso de una catástrofe pagan menos”, dijo Pérez Riera.
La presidente de la ATC argumentó que si la aseguradora de un condominio fuera liquidada por la OCS, luego de una catástrofe, los titulares se verían afectados porque sus reclamaciones por daños en las áreas privativas serían tramitadas por la Asociación de Garantía, que produciría un pago por esas reclamaciones dirigido al Consejo de Titulares y no a los titulares.
“Y será el Consejo de Titulares el que decida lo que se hará con ese dinero. ¿Y si al Consejo de Titulares le da la gana de usar el dinero para otra cosa? Arreglar o no tu área privativa dependerá del juicio de vecinos en el Consejo de Titulares”, insistió Pérez Riera.
Sostuvo que el principal objetivo del Proyecto 670 es restituir la póliza Full Value para evitar la devaluación de las propiedades de los titulares, al garantizar que todas las áreas privativas estarían aseguradas, lo que implica que tras un evento catastrófico los titulares recibirían una compensación para reparar sus áreas privativas afectadas.
Pero Pérez Riera señaló que ese objetivo “es letra muerta porque nadie te puede obligar a usar el dinero de tu reclamación para reparar tu propiedad. Esta medida no logra el objetivo de preservar la propiedad, es letra muerta”.
Agregó que el Consejo de Titulares no tiene interés asegurable en las áreas privativas de los apartamentos de los titulares. “Es ilegal porque el Consejo de Titulares no tiene interés asegurable en un tercero”, insistió Pérez Riera, quien ocupó la presidencia de la Junta de Directores de la Autoridad de Energía Eléctrica en la primera mitad de la administración del exgobernador Luis Fortuño.
Cuestionada sobre cómo podría actuar el gobernador Pieluisi si la medida es aprobada por la Cámara y el Senado, Pérez Riera se negó a ofrecer su apreciación al indicar que “yo voy a pensar que los legisladores no van a permitir que esa medida tan detrimental y discriminatoria contra los residentes de condominios sea aprobada”.
