Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
San Juan (9 de abril de 2021) – La mayoría del Partido Popular Democrático en la Cámara de Representantes prepara un proyecto de ley que le permitiría a los Consejos de Titulares de condominios contratar las pólizas Full Value, que ofrecen protección a las áreas comunes y a los elementos privativos, que son aquellos existentes en los apartamentos al momento de su adquisición como gabinetes de cocina, baños, lozas de piso, azulejos y puertas, entre otros.
De acuerdo con una fuente de EyBoricua.com, la medida establecería como opciones para los Consejos de Titulares las pólizas Full Value y las pólizas Bare Walls, que solo protegen las áreas comunes.
El proyecto de ley, que ya está prácticamente redactado y que será radicado por un legislador de la mayoría popular en las próximas dos semanas, abrirá un nuevo campo de batalla para los defensores de ambas pólizas, quienes se han enfrascado en una agria disputa desde que el ex Comisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, prohibió las pólizas Full Value por medio de una carta normativa 285-D, emitida el pasado 21 de agosto del 2020.
La carta normativa dispone que el Consejos de Titulares “no posee la facultad legal para gestionar una póliza o cubierta dirigida a cubrir los elementos privativos originales, adheridos a la estructura de los apartamentos”. Como resultado de la determinación de Cestero Lopategui, el Consejo de Titulares está obligado a contratar una póliza Bare Walls, mientras que los titulares de apartamentos deberán adquirir una póliza adicional conocida como Homeowners o HO6, para los elementos privativos.
Aunque la carta normativa no exige la contratación obligatoria de esta póliza, es preciso señalar que los bancos exigen la póliza Homeowners para los elementos privativos de los apartamentos adquiridos con un préstamo hipotecario.
No obstante, la nueva ley de Condominios o Ley 129 del 2020, establece que con el voto de la mayoría, el Consejo de Titulares no podrá incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales.
Además, la ley 129 permite adquirir una póliza Full Value si es requerida por reglamentación federal o local.
El Catedrático de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, Michel Godreau, ha sostenido que el estatuto permite la contratación de una póliza Full Value cuando es avalada por el voto unánime de los titulares, debido a que la prohibición solo aplica a la votación de una mayoría simple, equivalente al 50% más 1 de los votos de los titulares presentes en una votación.
De hecho, EyBoricua.com ha recibido información fidedigna sobre que el Consejo de Titulares de determinados condominios han contratado durante el presente año una póliza Full Value, luego de que los titulares favorecieron esa opción de manera unánime.
El argumento de la unanimidad también lo esgrimió el licenciado Juan Adolfo Morales, quien fue uno de los productores de seguros que impugnó la determinación de Cestero Lopategui en el Tribunal Apelativo. La impugnación, fundamentada en que la carta normativa no cumplió con la Ley de Administrativa de Procedimiento Uniforme, no progresó en el Apelativo y finalmente el Tribunal Supremo lo resolvió con un “no ha lugar”.
De acuerdo con la fuente, la medida que radicaría un legislador popular en la Cámara de Representantes ha utilizado como guía los planteamientos públicos realizados por Godreau, quien ha sostenido que la prohibición de las pólizas Full Value fue una medida para favorecer a las aseguradoras en detrimento de los titulares de apartamentos.
Quienes favorecen la póliza Bare Walls sostienen que su costo será más económico para el Consejo de Titulares porque solo protege las áreas comunes. También alegan que la póliza Homeowners ofrece una mayor cubierta a los titulares de apartamentos y más rapidez en el proceso de presentar y recibir un pago, tras presentar una reclamación.
Sus detractores aseguran que los titulares de apartamentos enfrentarán un alza de hasta 30 % en sus gastos de seguros, debido al valor en conjunto de la póliza Bare Walls y la póliza Homeowners.
Otro argumento es que a corto y largo plazo se registrará un aumento en las primas de los seguros Homeowners, como resultado del costo de reaseguro, según las aseguradoras recopilen los valores de la propiedad protegida por esta póliza.
Se ha planteado también que el valor de los condominios y de los apartamentos de los titulares podrían enfrentar una marcada depreciación, debido a que los titulares no están obligados a contratar una póliza Homeowners, lo que podría generar, en caso de la ocurrencia de un evento catastrófico, que numerosos apartamentos no serían reparados porque no estaban asegurados.
Godreau propuso una enmienda al artículo 62 de la Ley 129 para que se puedan incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales, lo que le permitirá al Consejo de Titulares contratar un seguro Full Value.
La propuesta del Catedrático de la UPR consiste en permitir la contratación de la póliza Full Value por medio de tres modalidades: por el voto unánime de los titulares; por el voto de dos terceras partes de todos los titulares o por que el reglamento así lo dispone.
Esta última opción requiere que dos terceras partes de los titulares aprueben insertar en el reglamento el requisito de contratar una póliza Full Value.
Godreau explicó su propuesta durante un panel titulado El condominio ante la nueva reglamentación, que formó parte del Segundo Congreso de Riesgos Catastróficos, una actividad auspiciada por la Escuela de Derecho de la UPR que fue celebrado el pasado mes de febrero.
Tanto Godreau como el productor de Seguros de Condominios, Luis Juarbe, presidente de Luis F. Juarbe Seguros y Finanzas Inc., quien participó en el foro de la UPR, anunciaron que promoverán en la Legislatura una medida a favor de restituir la póliza Full Value.
Ante las dificultades que encara el proceso legislativo, que requiere la aprobación de la Cámara y del Senado para que una medida se encamine a convertirse en ley, una decisión que finalmente le compete al gobernador, Godreau propuso que el Comisionado de Seguros, Mariano Mier Romeu, restituya en el mercado la póliza Full Value por medio de una nueva carta normativa.
Aunque Mier Romeu sostuvo que examinará el alcance de la carta normativa emitida por Cestero y de la Ley 129, hasta ahora no ha anunciado una determinación sobre este asunto. EyBoricua.com le preguntó al funcionario si avalaría una medida que le permita a los Consejos de Titulares seleccionar entre la póliza Full Value o la póliza Bare Walls, pero al cierre de esta edición no se había recibido su respuesta.
