Por Miguel Díaz Román
Especial EyBoricua.com
San Juan (26 de julio de 2022) – Un costoso paquete de pólizas de seguros impuesto por ley a los administradores de condominios representa una fuente de negocios para la llamada “industria de los condominios”, integrada por una cofradía de abogados, empresarios del sector de los servicios y de los seguros, quienes se enriquecen con las necesidades de los ciudadanos que residen en condominios, denunció Sharon Rodríguez, presidenta de la Asociación de Administradores de Condominios (AAC).
Rodríguez sostuvo que “la industria de los condominios” logró que el Senado abortara el Proyecto de la Cámara 942, una medida que propone reducir la carga económica y la duplicidad que representa las cuatro pólizas de seguros que se impuso a los administradores de condominios el artículo 49 de la ley 129 del 2020 o Ley de Condominios.
La presidente de la AAC dijo que las empresas que ofrecen el servicio de administración de condominios han resultado favorecidas con las exigencias de la ley 129, porque en la medida que los administradores de condominios independientes no pueden adquirir el paquete de pólizas de seguros que exige el estatuto, los Consejos de Titulares se ven obligados a contratar los servicios de administración de estas empresas.
El Consejo de Titulares está integrado por todos los titulares que son propietarios de apartamentos en un condominio, mientras que la Junta de Directores es el organismo rector de las operaciones del condominio, seleccionado en asamblea por el Consejo de Titulares.
Las pólizas requeridas por la ley 129 son: responsabilidad pública comercial, que ofrece protección ante demandas civiles por daños o lesiones ocasionadas por las operaciones del administrador; seguro de crimen, que provee una determinada compensación al Consejo de Titulares en caso de que el administrador robe o sustraiga fondos indebidamente; póliza del Fondo del Seguro del Estado, que ofrece protección en caso de lesiones, muerte, o accidentes durante el trabajo y la póliza de responsabilidad profesional, que cubre daños por omisiones o errores del administrador.
El requisito de las pólizas es exigido tanto para las empresas que ofrecen el servicio de administración de condominios como para los administradores independientes.
Rodríguez indicó que el costo de las cuatro pólizas asciende a cerca de $3,000 anuales, lo que resulta sumamente oneroso para los administradores independientes.
Una situación que ha perjudicado a cientos de administradores, según dijo Rodríguez, es que el Departamento de Asuntos al Consumidor (DACO), que atiende las controversias generadas en condominios, estableció como condición la presentación de las cuatro pólizas para conceder las licencias a los administradores.
DACO lo hizo por su cuenta
“Eso no lo exige la ley 129 y DACO lo hizo por su cuenta. Actualmente hay como 300 administradores de condominios independientes, pero solo unos 90 tiene la licencia de DACO. Y eso ocurre porque no todos pueden sacar $3,000 al año para pagar esas pólizas cada año”, dijo Rodríguez.
La presidente de la ACC sostuvo que el requisito de las pólizas incurre en duplicidad porque la póliza de responsabilidad pública y el seguro de crimen, que protegen a la Junta de Directores, pueden ofrecer protección a los administradores.
“Esas pólizas siempre han estado disponibles a los administradores y requerir una póliza separada para ellos es una duplicidad innecesaria. La póliza de la Corporación del Fondo del Seguro del Estado (CFSE) es un requisito cuando el administrador tiene empleados. Esa póliza la debe contratar la Junta de Directores con el visto bueno del Consejo de Titulares”, dijo Rodríguez.
Sobre la póliza de responsabilidad comercial señaló que no es un requisito para otras profesiones y puede sustituirse por una fianza de garantía, ya que no existe data sobre un alto índice de impericia cometido por los administradores.
Consejo de Titulares debe solicitar las pólizas
El Proyecto 942 fue radicado por el representante Ángel Fourquet Cordero, que pertenece al Partido Popular Democrático, a petición de la ACC. La medida proponía eliminar las cuatro pólizas como requisito y dejar esa decisión al Consejo de Titulares.
Rodríguez dijo que en la Cámara la medida fue enmendada y aprobada para exigir la póliza de la CFSE y la póliza de responsabilidad pública. Al pasar al Senado, en la Comisión de Reglas y Calendario, se eliminó nuevamente el requisito de las dos pólizas y el texto final le concede al Consejo de Titulares la potestad de solicitar las pólizas de seguros que estime adecuadas según el tipo de administrador que contrate.
Rodríguez dijo que, si en la próxima sesión legislativa no se aprueba el Proyecto 942, la ACC acudirá a los tribunales a impugnar la constitucionalidad del artículo 49 de la ley 129.
Señaló que la exigencia de las pólizas viola la sección 7 del artículo II de la Constitución en lo relativo a la prohibición contra la aprobación de leyes que menoscaben las obligaciones contractuales.
“Haber incluido dentro de la Ley 129 la imposición de estas pólizas fue un error ya que esta imposición menoscaba las obligaciones contractuales entre los Consejos de Titulares y los administradores de condominios”, dijo Rodríguez.
Titulares son víctimas de la industria de condominios
La presidenta de la ACC sostuvo que en los condominios ocurren numerosas irregularidades que afectan directamente a los titulares, quienes son víctimas de la voracidad económica de la industria de condominios, que son grupos con intereses de lucro que están integrados por abogados, empresas del sector de los servicios y de la administración de condominios y de la industria de seguros.
Según la presidente de la AAC, entre esos “abogados y empresarios” figuran personas con fuertes vínculos en las estructuras de poder de los partidos políticos y que gozan de una fuerte influencia en el gobierno y en la legislatura, y quienes no enfrentan dificultades para prevalecer en decisiones administrativas y en los tribunales, aún en contra de los intereses de los titulares de condominios.
Rodríguez sostuvo que ese grupo de “abogados y administradores” con gran poder de influencia en el gobierno es responsable de incluir el requisito de las cuatro pólizas en la Ley 129 y de la reglamentación onerosa para los administradores de condominios establecida por DACO.
Salas especializadas en tribunales para condominios
Insistió en que DACO debe perder la jurisdicción de las controversias en condominios porque los casos radicados por titulares demoran años en atenderse debido a que la agencia carece de recursos económicos y humanos.
“Se deben crear salas especializadas en los tribunales para atender los asuntos de condominios”, propuso Rodríguez.
Explicó que estos abogados figuran como asesores de múltiples juntas de directores de condominios y en su gestión actúan en contra del Consejo de Titulares o de sus miembros, que son quienes avalan su contratación y aportan el dinero para pagar sus servicios.
“Es un grave conflicto de interés que debe ser atendido porque se convierten en abogados de la Junta de Directores en contra de los intereses del Consejo de Titulares y de sus miembros. Llevo ocho años estudiando este fenómeno y he identificado a unos grupos capitalizando con los condominios. Su ambición tiene contra la pared a los administradores independientes. Estas personas incurren en actividades ilícitas y corruptas manteniendo unos controles en los condominios. Hago un llamado a los titulares que despierten a esta lamentable realidad. Sus propiedades las están utilizando esta partida de inescrupulosos para capitalizar”, concluyó la presidenta de la ACC.
