Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
El Tribunal de Apelaciones de San Juan decretó un no ha lugar a una moción de auxilio de jurisdicción que pretendía detener la puesta en vigor de una carta normativa emitida por la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS), que elimina las pólizas de riesgos catastróficos para condominios conocidas como “Full Value”, que incluyen protección para las áreas comunes y para los elementos privativos, y que entró en vigor el pasado sábado 1 de agosto.
La moción fue presentada por es el conocido abogado Pedro Ortiz Álvarez, quien representa a la ciudadana Ana María Juelle González, quien posee ocho apartamentos en condominios en Isla Verde, y a los agentes de seguros Juan Adolfo Morales Hernández, Manuel García González; DSG Insurance Corp., Richard Dunman Méndez y L. Campos & Asociados, quienes mercadean las pólizas “Full Value”.
La carta normativa dispone que las pólizas para condominios serán las que se conocen como “Bare-Walls”, porque solo ofrecen protección para las áreas comunes, lo que implica que dejará de figurar como alternativa para las juntas de condómines las pólizas “Full Value”.
Estas pólizas ofrecen cobertura para los elementos comunes y para los llamados elementos privativos adheridos a la estructura, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición por primera vez, tales como gabinetes de cocina, losetas y puertas.
Todavía queda ante la consideración del Apelativo una solicitud de revisión judicial presentada también por los demandantes, que fundamentalmente sostiene que por el alcance de la carta normativa, que impone nuevas obligaciones a los titulares de condominios, era necesario cumplir con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU), que exige notificar e informar a la comunidad y escuchar su posición.
La nueva normativa implica que los dueños de apartamentos, además de pagar por el seguro para los elementos comunes del condominio, también deberán comprar un seguro para los elementos privativos. La decisión obliga a los dueños de apartamentos a contratar un tasador que estime el valor de los elementos originales que estaban en la propiedad al momento de su adquisición por primera vez y las alteraciones, para poder contratar el seguro.
Según el recurso, la carta normativa 281- D, firmada por el Subcomisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, el pasado 25 de junio, constituye una regla legislativa porque afecta derechos y obligaciones de los ciudadanos.
El documento explica que las agencias del gobierno pueden emitir reglas y reglamentos al interpretar las leyes, pero advierten que si la regla emitida por la agencia altera derechos y obligaciones, es una regla legislativa, la cual debe cumplir con la LPAU.
La impugnación indica que la carta normativa se amparó en el artículo 43 de Ley de Propiedad Horizontal, actualmente conocida como Ley de Condominios, para determinar que los elementos privativos originales no estarán incluídos en la póliza el condominio y para requerir la contratación del tasador.
El documento expresa que la interpretación del artículo 43 de la Ley de Propiedad Horizontal descrita en la carta normativa es equivocada porque dicha disposición no prohíbe la inclusión de los elementos privativos en la póliza del condominio y tampoco impone la obligación de contratar un tasador. Argumenta también que hasta la emisión de la carta normativa, la OCS había permitido que la póliza de los condominios incluyera los elementos privativos.
Además, ante el Apelativo se ha presentado una solicitud de intervención por derecho propio radicada por el licenciado Joel A. Montalvo Bonilla, quien posee dos apartamentos, uno en el condominio Regency Park de Guaynabo, y otro en el condominio Sea Beach Village, ubicado en el pueblo de Rincón.
Montalvo Bonilla alega que ha sido afectado directamente por la carta normativa en su carácter de titular de dos apartamentos y como presidente del Consejo de Titulares del condominio Sea Beach Village.
En su solicitud, Montalvo Bonilla sostiene que el consejo de titulares del condominio Sea Beach Village ha favorecido año tras año la póliza de seguro “Full Value”, a pesar de que han recibido presentaciones sobre los atributos de la póliza “Bare-Wall”.
Como resultado de la carta normativa, señala el peticionario, el derecho de los titulares de hacer su voluntad en su propiedad ha sufrido un menoscabo y se ha limitado la capacidad de tener opciones de seguro.
Sostiene Montalvo Bonilla, que el requisito impuesto a los titulares para que aseguren los bienes privativos adheridos a la estructura en una póliza separada y con una valorización realizada por un tasador, los coloca en una situación de incertidumbre debido a que la póliza “Full Value” del condominio vence el próximo 1 de septiembre.
Además, los trámites para la nueva póliza y la tasación requieren una extensión de tiempo que podría enfrentar retrasos por el distanciamiento social, la temporada de huracanes y la frenética actividad sísmica que padece el suroeste de la isla.
Montalvo Bonilla explica en su solicitud que al exigir las pólizas individuales para los bienes privativos, la carta normativa puso en desventaja a los titulares de condominios porque impide que obtengan los beneficios que se logran al negociar la contratación de seguros de manera colectiva por medio del Consejo de Titulares.
Agrega que la OCS no ha demostrado el fin público de la carta normativa y de la obligación de adquirir una póliza individual y de la contratación de un tasador, por lo cual exigen que las disposiciones de la carta normativa cumpla con la LPAU.
