Por Miguel Díaz Román
En una solicitud de reconsideración al Tribunal Apelativo de San Juan, el licenciado Pedro Ortiz Álvarez, sostuvo que una carta normativa emitida en agosto por la Oficina del Comisionado de Seguros, que prohibió la venta de las pólizas “Full Value” para condominios, es una determinación que impone derechos y obligaciones a los titulares de condominios y no una mera interpretación del contenido de la nueva Ley de Condominios de 2020.
El pasado 23 de octubre el Apelativo confirmó la validez y vigencia de la carta normativa que Ortiz Álvarez había impugnado en representación de un grupo de agentes de seguros y una ciudadana, con el argumento de que la directriz impone nuevas obligaciones y por lo tanto debía cumplir con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU).
El Apelativo sostuvo que la carta normativa CN-2020-285-D, emitida el 21 de agosto por el Comisionado de Seguros, Rafael Cestero, es “un documento guía” y no impone nuevas obligaciones a los titulares de condominios, y por lo tanto no debe cumplir con las disposiciones de la LPAU. Según la OCS, la carta normativa tenía el alegado fin de atemperar sus disposiciones a la nueva Ley de Condominios, o Ley 129 de 2020, puesta en vigor en agosto por la gobernadora Wanda Vázquez Garced.
Como resultado de esta determinación de la OCS, fueron eliminadas las pólizas Full Value, que ofrecen protección a las áreas comunes y a los elementos privativos en los condominios, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición por primera vez, tales como gabinetes de cocina, losetas y puertas. Además, los dueños de apartamentos deberán pagar por dos seguros: uno para los elementos comunes del condominio y otro para los elementos privativos.
Para éste último seguro, la carta normativa estableció que será necesario un informe de valoración sobre los elementos privativos para determinar el límite adecuado de la póliza de seguro. Pero la carta normativa aclara que los titulares no estarán obligados a presentar el citado informe.
En su solicitud de reconsideración, Ortiz Álvarez descartó la conclusión del Apelativo al sostener que la carta normativa impone el requisito de presentar el informe de valorización y advierte que el incumplimiento de la nueva directriz podrá conllevar severas sanciones.
“El Tribunal soslaya los propios efectos mencionados en la mencionada carta normativa, pues condiciona el establecimiento de límites adecuados de cubierta y la debida asesoría del productor de seguros a la existencia del informe de valoración. Es decir, la carta normativa no lo hace obligatorio directamente, pero condiciona la efectividad adecuada de los límites de la póliza y una acertada asesoría del productor, a la existencia de un informe de valorización por parte del titular. Esto, claro está, no es parte del Art. 62 de la Ley de Condominios de 2020”, indicó Ortiz Álvarez.
“De igual modo, este Honorable Foro soslayo la parte final de la Carta Normativa CN 2020-285-D, la cual denota su verdadera naturaleza y alcance. La carta normativa advierte que el incumplimiento con las normas contenidas en la Carta Normativa podrá conllevar severas sanciones”, indicó el abogado en su moción.
A su vez, Ortiz Álvarez planteó que en su sentencia el Apelativo supuso erróneamente que el artículo 62 de la Ley de Condominios del 2020 prohibió la contratación de seguros que incluyan los elementos privativos originales en el seguro para las áreas comunes del condominio. El abogado aclaró que el artículo 62 prohíbe expresamente que “por un voto de la mayoría de los titulares se incluya, en el seguro del condominio, los elementos privativos originales con efecto vinculante al resto de los titulares”.
También señaló que la carta normativa establece una prohibición absoluta a la contratación de seguros para los elementos privativos, la cual es más específica que la propia redacción del artículo 62, que solo prohíbe la contratación del seguro por medio de una votación por la mayoría de los titulares, pero no lo impide para una decisión con el favor unánime de los titulares de un condominio.
“Distinto es que se imponga una prohibición absoluta a toda posible contratación dentro del propio seguro del condominio, aun cuando medie un acuerdo unánime de los titulares. Sobre la base de la propia letra del artículo 62 de la Ley de Condominios esa posibilidad no queda descartada, pues la prohibición es a la votación por mera mayoría. No obstante, bajo la carta normativa no cabe margen alguno a una contratación de elementos privativos originales, aun cuando medie el consentimiento unánime de todos los titulares, pues la redacción de la misma es excluyente”, explica la moción de reconsideración.
Tras esa explicación la moción sostiene que la carta normativa no es una mera guía sino que tiene la calidad de una regla legislativa y por lo tanto debe cumplir con la ley LPAU, que exige que las agencias notifiquen a la comunidad sobre cambios en determinados reglamentos con el objetivo de escuchar su posición y si es necesario, establecer modificaciones.
“El Tribunal Supremo ha advertido sobre la pretensión de muchas agencias de adoptar reglas legislativas, bajo el manto de que son reglas interpretativas, para soslayar los requisitos de reglamentación formal de la LPAU. Por tanto, esta Honorable Curia debe reconsiderar su sentencia de 23 de octubre de 2020 y dejar sin efecto la Carta Normativa CN2020-285-D”, concluyó la moción.
