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NEGOCIOS

Se disparan los costos de los seguros de condominios

La carta normativa emitida el pasado mes de agosto por la Oficina del Comisionado de Seguros, que prohibió la venta de las pólizas “Full Value” para condominios, ha causado una grave distorsión en el mercado

Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com

San Juan (8 de enero de 2021) – La carta normativa emitida el pasado mes de agosto por la Oficina del Comisionado de Seguros, que prohibió la venta de las pólizas “Full Value” para condominios, ha causado una grave distorsión en el mercado debido a que los titulares de apartamentos han enfrentado hasta un alza de hasta de 20% en su presupuestos para pagar el seguro comunal y el seguro para las áreas privativas de sus apartamentos, denunciaron los representantes autorizados de aseguradoras Doris Cordero  y el licenciado Juan Adolfo Morales, presidente de JA Morales Insurance.

Morales indicó que según su experiencia como agente de seguros para condominios, pasados más de seis meses desde que la carta normativa entró en vigor, cerca de 60% de los titulares de apartamentos no han adquirido el seguro para las áreas privativas lo que, alegadamente, podría afectar la conservación en buen estado de los condominios. 

En caso de que un evento catastrófico, la falta de seguro para las áreas privativas causará una situación conflictiva porque la nueva Ley de Condominios, o Ley 129 de 2020, ordena distribuir entre los titulares el costo de reparar daños causados por la insuficiencia de cubierta de seguros, con el fin de conservar la propiedad en estado óptimo. 

“Los Consejos de Titulares deberán aprobar desembolsos para según lo ordena la nueva ley, lo que repercutirá en más gastos para todos los titulares”, sostuvo Morales.

Ante esta situación, Morales exhortó al Comisionado de Seguros designado, licenciado Mariano Mier Romeu, a examinar detenidamente el aumento en el gasto en seguros que ha tenido la carta normativa para los residentes de condominios. También exhortó a Mier Romeu a evaluar los efectos conflictivos que genera la carta normativa con las disposiciones de la nueva Ley de Condominios, “para que corrija toda esta situación”.

La carta normativa, que fue emitida el pasado 25 de junio por el entonces Comisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, eliminó las pólizas Full Value, que ofrecían protección a las áreas comunes y a los elementos privativos en los condominios, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición por primera vez, tales como gabinetes de cocina, losetas y puertas. 

La determinación estableció que los Consejos de Titulares de condominios deberán adquirir las pólizas “Bare Walls”, que solo ofrecen protección a las áreas comunes. Para las áreas privativas, los titulares deberán adquirir un seguro adicional, lo que implica que deberán pagar por dos seguros. 

Tras una impugnación judicial, la carta normativa fue enmendada el 21 de agosto para eliminar el requisito de contratar un tasador para valorar los elementos privativos. 

Pero será necesario un informe de valoración sobre los elementos privativos para determinar el límite adecuado de la póliza de seguro, el cual no es un requisito obligatorio.

“Se dijo que las pólizas Bare Walls iban a ser más baratas y que al comprar en conjunto los dos seguros los dueños de apartamentos iban a tener economías, pero no ha sido así. El costo por millar de las pólizas Bare Walls es más alto, en la medida que es menos la propiedad asegurada. Mi experiencia es que los dueños de apartamentos tienen un alza de precio en promedio de 20%”, dijo Morales.

Agregó que las pólizas para las áreas privativas, las llamadas pólizas “homeowner” o HO6, es un producto que incluye una cubierta para daños catastróficos sufridos por las partes privativas, una cubierta de responsabilidad pública, para daños a terceros, y  una cubierta de contenido, que protege los muebles y otros enseres del hogar. Según fuentes de la industria estas pólizas tienen un costo en promedio de más de $300, que puede aumentar según el valor de la propiedad asegurable.

“La gente está pagando más con las dos pólizas en conjunto, que lo pagaban antes con la póliza Full Value. Esa ha sido mi experiencia”, dijo Morales.

“Si antes un titular pagaba $500 por la Full Value, ahora deberá pagar $400 por la Bare Walls. Pero para la HO6 del apartamento deberá pagar $300. Estará pagando $700, que representa un aumento de $200 más, en relación con lo que pagaba antes”, dijo Cordero.

El presidente de JA Morales Insurance dijo que debido a que las pólizas “Homeowners” o HO6 no provee una cubierta contra inundación, los titulares de condominios ubicados en áreas inundables están obligados a tener una tercera póliza contra inundación para sus apartamentos, lo que redunda en un gasto adicional.

Sobre este aspecto, Morales dijo que los dueños de apartamentos tienen que contratar un ingeniero que emita un certificado de elevación, que es un documento necesario para determinar el costo de la cubierta de inundación.

El agente de seguros agregó que esta póliza es un requisito para los titulares cuyos apartamentos están hipotecados con una institución bancaria, que como norma tiene un interés en proteger la propiedad hasta que el préstamo hipotecario no haya sido completamente saldado. 

Para los apartamentos hipotecados la banca creó la “escrow account”, que es una cuenta administrada por estas instituciones, en la que el costo de los seguros de la propiedad se incluye como parte del pago mensual de la hipoteca. La porción para los seguros se deposita en la “escrow account” y los bancos emiten el pago cada año para garantizar que la propiedad esté asegurada. 

Cordero reveló que otra situación que ha surgido es que algunos bancos han informado que en la “escrow account” solo incluirán el costo de la cubierta para las áreas privativas de la propiedad de la póliza Homewoners o HO6. “Esto implica que las cubiertas de responsabilidad pública y de contenido, la deberán pagar los titulares en un cheque aparte. Para nosotros esto representa que tendremos que visitar esos clientes para cobrar el pago y si no pagan será un problema adicional para nosotros”, dijo Cordero.

Señaló que existe un producto en el mercado a un costo entre $125 y $150, que cubre las partes privativas y ofrece el servicio de asistencia en el hogar de plomería y otro tipo de reparaciones, pero que no cubre  contenido y responsabilidad pública, que, entre otros eventos, ofrece protección para las filtraciones de agua que afecten apartamentos contiguos. 

“Algunas personas compran ese producto por el costo pero no saben lo que no cubre. Yo no lo vendo”, dijo Cordero. 

La representante de aseguradoras indicó que existen menos apartamentos asegurados en los condominios a causa del incremento en costos por las dos pólizas. “Es una realidad. Tengo un condominio con 232 apartamentos y solo 40 apartamentos tienen su póliza Homeowners o HO6. Los demás no tienen seguro. Hay que aclarar que la mayoría son apartamentos que no tienen deuda hipotecaria. Además, hay que decir que la carta normativa dispuso que no estaban obligados a tener esa póliza”, dijo Cordero.

Morales señaló que el artículo 64 de la Ley 129 le ordena al Consejo de Titulares distribuir entre los titulares el costo de reconstrucción de aquellos daños causados por un evento catastrófico en un condominio que no estaba debidamente asegurado.

“Si un apartamento no tiene la póliza Homeowners y se quema completamente y su dueño no tiene dinero para repararlo se puede dar la situación que el Consejo de Titulares decida repararlo para no afectar el valor de los demás apartamentos. Y puede haber titulares que no respalden esa decisión. Nosotros creemos que es una controversia llegará a los tribunales y ha sido causada por la carta normativa”, dijo Cordero.

Otro elemento adverso es que las pólizas Homeowners no ofrecen protección a los apartamentos dedicados al mercado de alquiler, lo que también afecta los condominios.  “Las Homeowners son para apartamentos residenciales y el alquiler de apartamentos es un negocio”, dijo Morales.

Morales aseguró que los efectos de la carta normativa son el resultado de que la directriz no cumplió con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, que obliga a celebrar vistas públicas para modificar aquellos aspectos según la recomendación de la comunidad.

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