Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
San Juan (16 de marzo de 2021) – El profesor Michel Godreau, Catedrático de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, sostuvo que la carta normativa de la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS), que eliminó del mercado las pólizas “Full Value” para condominios fue una medida para favorecer a las aseguradoras en detrimento de los titulares de apartamentos, y propuso enmiendas a la carta normativa y a la Ley de Condominios para retornar al estado de derecho anterior.
La propuesta de Godreau pretende insertar al artículo 62 de la Ley de Condominios, o Ley 129 de 2020, una enmienda para que el Consejo de Titulares pueda incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales. Los elementos privativos son aquellos existentes en los apartamentos al momento de su adquisición como gabinetes de cocina, lozas de piso, azulejos y puertas, entre otros.
Según la propuesta de Grodeau, al incluir los elementos privativos en la póliza comunal se le permitiría a los Consejo de Titulares contratar un seguro Full Value, que es un tipo de póliza que ofrece protección simultáneamente a los elementos comunes y los privativos. La propuesta consiste en permitir la contratación de la póliza Full Value por medio de tres modalidades: por el voto unánime de los titulares; por el voto de dos terceras partes de todos los titulares o por que el reglamento así lo dispone.
Esta última modalidad implica que el reglamento aprobado y vigente al momento de celebrar la asamblea, requiera que los elementos privativos sean agrupados e incluidos en la póliza de los elementos comunes. Grodeau sostuvo que el Consejo de Titulares podría insertar en el reglamento el requisito de contratar una póliza Full Value, lo cual debería aprobarse con la participación de dos terceras partes de los titulares.
El conocido Catedrático de la UPR, quien ha escrito varios libros sobre el derecho de los condominios o de la llamada “propiedad horizontal”, hizo los señalamientos el pasado sábado durante su participación en un panel titulado El condominio ante la nueva reglamentación, que formó parte del Segundo Congreso de Riesgos Catastróficos, una actividad auspiciada por la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico.
El panel fue moderado por el profesor Luis M. Villaronga, Catedrático Escuela de Derecho, y también contó con la participación del productor de Seguros de Condominios, Luis Juarbe, presidente de Luis F. Juarbe Seguros y Finanzas Inc., y Roberto J. López, quien es jefe de suscripción de Antilles Insurance Company.
La enmienda de Grodreau lee como sigue: “Con el voto de la mayoría, el Consejo de Titulares podrá asegurar contra riesgos el inmueble para cubrir las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, así como otros riesgos no relacionados a la propiedad privada de los titulares, para beneficio común de los titulares. Cuando se requiera por reglamentación federal y/o estatal, por el voto unánime de los titulares, por disposición expresa en su reglamento o por el voto de dos terceras (2/3) partes de todos los titulares el Consejo de Titulares deberá podrá adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura. En caso de no aprobarse la adquisición de la cubierta para los elementos primitivos originales, los titulares podrán asegurar por su cuenta y para beneficio propio su apartamento respectivo. El titular que tenga un seguro particular para su apartamento, o que haya saldado su hipoteca, no queda exonerado de pagar la parte proporcional de cualquier seguro comunal adoptado por el Consejo de Titulares. La porción de los seguros correspondientes al beneficio propio de cada titular, podrá ser atendido individualmente”.
Godreau sostuvo que el concepto de mayoría que contempla la Ley 129 del 2020, que exige una mayoría simple de 50 % más uno de los titulares, es uno “equivocado” y “escueto” y señaló que “el requisito para la aprobación de una póliza Full Value debe rebasar la mayoría simple”.
Explicó que la Ley 129 define como “mayoría” los titulares presentes en una asamblea y además, en el estatuto fue eliminado el requisito que existía en la ley anterior, de exigir un quórum mínimo de una tercera parte de los titulares para dar paso a la asamblea en la primera convocatoria. “Así con cuatro votos a favor y tres en contra, se podría aprobar una disposición en un condominio de 30 titulares”, indicó Grodeau.
No obstante, el Catedrático sostuvo que no tenía objeción a la redacción actual del artículo 62 en lo concerniente a que una mayoría simple de 50 % más uno de los titulares, podría avalar la contratación de una póliza de seguro que proteja exclusivamente los elementos comunales. Grodeau se manifestó a favor de que para la selección de una póliza Full Value se requiera una participación más amplia de los titulares, de manera que la mayoría sea más “cualificada” o más representativa de todos los titulares.
También explicó que el requisito de unanimidad que favorece su enmienda no se refiere a la unanimidad de los presentes en una asamblea, sino a todos los titulares de apartamentos. Esto implica que si en un condominio de 20 apartamentos solo asisten ocho titulares a la asamblea en la que se precisa unanimidad para aprobar una disposición, será necesario conceder 30 días para que los 12 titulares ausentes emitan su voto.
Agregó que si la escritura matriz de un condominio exige la contratación de una póliza Full Value se debe respetar porque las escrituras fueron aprobadas por el voto unánime de los titulares.
La enmienda propuesta por Grodeau se da a conocer en momentos cuando el Tribunal Supremo acaba de emitir un “no ha lugar” a la impugnación presentada por un grupo de productores de seguros y una ciudadana contra la polémica carta normativa emitida el 28 de agosto del 2020, por el ex Comisionado de Seguros, Rafael Cestero, que eliminó del mercado las pólizas “Full Value”.
En su carta normativa Cestero impuso a los titulares de apartamentos la obligación de pagar por la póliza “Bare Walls”, que solo protege los elementos comunes de los condominios. Como resultado de esa determinación, los titulares de apartamentos deberán adquirir una póliza adicional conocida como “Homeowners” o HO6, para los elementos privativos.
Con esta determinación el Tribunal Supremo avaló la decisión del Tribunal Apelativo de San Juan, que había confirmado la viabilidad legal de la decisión de Cestero.
Durante su participación Grodeau sostuvo que se le ha ocultado a la ciudadanía la “extraordinaria” alza de precio que se registrará en las primas “Homeowners” o HO6, en la que en la medida que comiencen las reclamaciones por daños en los apartamentos. Además, reconoció las dificultades que encara el proceso legislativo para lograr la aprobación de la enmienda propuesta a la Ley 129 del 2020, por lo que favoreció que antes de que se apruebe la enmienda, el Comisionado de Seguros, Mariano Mier Romeu, emita una nueva carta normativa que se restituya en el mercado la póliza Full Value.
Aunque Mier Romeu se ha expresado a favor de garantizar el fin social del negocio de seguros y proteger a determinados grupos de asegurados, no ha dicho de manera clara e inequívoca que se propone revertir la carta normativa emitida por Cestero y reinstalar la póliza Full Value como una opción para los Consejos de Titulares.
Por su parte, el productor de seguros, Luis Juarbe, reveló que la razón verdadera que motivó que determinadas aseguradoras promovieron la eliminación de la póliza Full Value fue impedir “que para el próximo ciclón la figura del ajustador público fuera un factor en las reclamaciones de condominios”. Indicó que las aseguradoras invirtieron cuantiosas sumas de dinero por medio del pago de “cientos de horas-hombre en cabildeo” en la Legislatura y en el Ejecutivo, para lograr la eliminación de las pólizas Full Value.
El conocido productor de seguros explicó que el ajustador público representa los intereses de los asegurados y que su figura jugó un papel fundamental durante la valorización y ajuste de las reclamaciones presentadas por los Consejos de Titulares tras el paso del huracán María. Juarbe dijo que la mayoría de las reclamaciones en condominios fueron por pérdidas en las áreas privativas, lo que destaca la importancia que representó la figura del ajustador público durante las negociaciones con las aseguradoras para lograr el pago de reclamaciones.
De hecho, todavía en el 2021, cinco años después del huracán María, ocurrido en septiembre del 2017, existen aseguradoras disputando en los tribunales las reclamaciones presentadas por los Consejos de Titulares de determinados condominios.
Juarbe sostuvo que según su experiencia, las reclamaciones no surgen cuando ocurre la pérdida, sino cuando se suscribe la póliza, que es el momento para realizar una adecuada valorización de las propiedades. Esto garantiza una estimación fidedigna de los daños y como resultado, un pago justo de parte del asegurador. Explicó que es recomendable la intervención de un ajustador público cuando existen múltiples dueños y gran concentración de valores.
Otros factores que contribuyeron al fuerte impacto financiero que generaron las reclamaciones causadas por María en las aseguradoras, según explicó Juarbe, es el bajo precio de los seguros previo al huracán. “Los seguros se estaban mercadeando como un “commodity”, dijo Juarbe, en alusión al bajo precio de determinados productos que se compran en grandes cantidades en el mercado internacional como el café, la soya y el petróleo.
Indicó que el bajo precio de las primas impidió que determinadas aseguradoras adquirieron la adecuada protección en el mercado de reaseguro, que fue el factor principal para la liquidación de las aseguradoras Integrand y Real Legacy. Otro factor de vital importancia es la falta de fiscalización de parte de la OCS para detectar a tiempo que los contratos de reaseguro eran insuficientes para la cartera de riesgos de determinadas aseguradoras de propiedad y contingencia.
Juarbe coincidió con Godreau al sostener que las primas “Homeowners” o HO6 sufrirán un aumento sustancial tan pronto se comience a estimar el riesgo en toda su magnitud para fines del reaseguro en los próximos años. Juarbe indicó que para los residentes en condominios en el estado de Florida la prima de una póliza Homeowners es sustancialmente más cara que la prima Bare Walls, para los elementos comunes.