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Pólizas ‘bare walls’ subirán los costos para los titulares de condominios

Una carta normativa emitida por la Oficina del Comisionado de Seguros que entró en vigor el 1 de agosto elimina las pólizas de riesgos catastróficos para condominios conocidas como Full Value

Por Miguel Díaz Román
Especial EyBoricua.com

Luis Pimentel Zerbi, presidente de Multinational Insurance Company, sostuvo que las pólizas Bare Walls (paredes vacías), que ofrecen protección para los bienes comunes de un condominio, resultarán más costosa para los titulares  porque además del pago de póliza para las áreas comunes, deberán adquirir una póliza para los bienes privativos adheridos a la estructura, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición por primera vez, tales como gabinetes de cocina, losetas y puertas.

Pimentel Zerbi hizo las expresiones en el contexto de una carta normativa emitida por la Oficina del Comisionado de Seguros (OCS), que entró en vigor el pasado sábado 1 de agosto y que elimina las pólizas de riesgos catastróficos para condominios conocidas como Full Value, que incluyen protección para las áreas comunes y para los elementos privativos. 

Como resultado de la carta normativa, los dueños de apartamentos deberán adquirir pólizas Bare Walls para asegurar los elementos comunes del condominio y también deberán comprar un seguro para los elementos privativos. 

Para adquirir el seguro de los elementos privativos, la decisión obliga a los dueños de apartamentos a contratar un tasador que estime el valor de los elementos originales que estaban en la propiedad al momento de su adquisición por primera vez y las alteraciones.

“Una póliza Bare Walls le puede salir más cara al titular de un condominio porque además de esa póliza para las áreas comunes, tendrá que pagar una póliza H6, que es la póliza que protege los bienes privativos y cuyas tarifas están reguladas y su precio puede estar entre $500 y $1,500. Y si el condominio está en zona inundable, el banco le pedirá una póliza de flood, para cubrir el riesgo de inundación, porque para el banco es un requisito para poder vender esa hipoteca en el mercado de bonos. Es por eso que una póliza Bare Walls puede salir más caro que una póliza Full Value”, sostuvo Pimentel Zerbi, quien tiene 38 años de experiencia en la industria de seguros.

El ejecutivo agregó que otro factor que afecta el costo es la contratación del tasador, que es una obligación que impone la carta normativa.

Pimentel Zerbi dijo que las pólizas Bare Walls encaran el riesgo de que si un titular no adquirió su póliza H6 y ocurre un fuego en su cocina, los daños que cause ese incendio al dueño del apartamento y a los apartamentos vecinos, estarán sin protección. Pimentel Zerbi indicó que los daños que cause el incendio estarían protegidos con una póliza Full Value, que cubre los elementos privativos. 

Por su parte, el presidente de Triple-S Propiedad, José Del Amo, coincidió con Pimentel Zerbi en que la adquisición de pólizas Bare Walls resultará más costoso a los titulares de condominios.

“En el caso de Bare Walls, cada condómine deberá presentar una póliza tipo home owner (H6) o personal package para poder cubrir los elementos privativos originales al igual que sus mejoras. Bajo la actual carta circular de la OCS sobre el tema, requiere una tasación y eso añade un paso más y un costo adicional para cada condómine”, indicó Del Amo.

El ejecutivo de Triple S Propiedad sostuvo que un factor a considerar es que puede darse la situación que “no todos en el condominio opten por comprar una póliza para cubrir sus bienes privativos y en el evento de un desastre mayor los titulares que no se aseguraron no tengan los recursos para reparar su propiedad afectando la seguridad y el valor de los otros apartamentos”. 

No obstante, Del Amo destacó que ambas alternativas ofrecen ventajas y desventajas al consumidor en relación con el alcance del límite de la cubierta, que es la porción de la propiedad que estará protegida por el seguro. 

El ejecutivo indicó que las pólizas Bare Walls ofrecen la oportunidad para proteger la propiedad “con precios de reemplazo para todo aquello que no estaría cubierto en la póliza del condominio por ser un bien privativo. El mercado actualmente ofrece estas opciones y estas pólizas cuentan por lo general con límites menores, ya que excluye todo aquello que se considera un bien privativo”.

“En el caso de Full Value los límites serán mayores ya que incluyen los bienes privativos originales; pero le permite cubrir todo aquello que se considera bien privativo original definido en la cubierta, lo que la hace más simple para administrar para la junta de condómines. Habiendo diferencias en límite claramente habrá diferencias en los deducibles a aplicarse ya que estos son función de un porcentaje de dichos límites”, dijo Del Amo.

Otro elemento que resaltó Del Amo es que bajo el esquema de Bare Walls los titulares deberán comprar pólizas de home owner o personal package individualmente, lo que permite “una discusión directa de sus reclamos con su compañía aseguradora”. 

Tanto Del Amo como Pimentel Zerbi respaldaron que exista como alternativa para las juntas de condómines las pólizas Full Value

“La póliza Full Value no debería descartarse como una alternativa si existe el común acuerdo de la asamblea de condómines, ya que es simple de administrar para la propia asociación de condómines, los bancos y para aquellos titulares que no entienden claramente el tema de seguros y no quieren gastar en tener que hacer una tasación periódicamente para establecer los valores de sus bienes privativos comunes”, dijo Del Almo.

Pimentel Zerbi también señaló que no es cierto que las pólizas Full Value propicien reclamaciones fraudulentas como ha sostenido la OCS, en relación con las reclamaciones del huracán María, y el presidente de la aseguradora Mapfre, Alexis Sánchez Geigel, quien también ha defendido públicamente la nueva carta normativa. 

Pimentel Zerbi indicó que no conoce de casos de fraude de parte de juntas de condómines en reclamaciones por el huracán María, pero si indicó la incidencia de reclamaciones infladas de parte de ajustadores públicos, que tenían el efecto de aumentar el costo de reparación de las propiedades afectadas. 

Ante esa realidad el ejecutivo propuso que la OCS establezca una guía de costo uniforme para los ajustadores públicos que desglose el costo uniforme de reparaciones con la asesoría directa de Colegio de Ingenieros. Sostuvo que la OCS también de imponer severas penalidades como multas y suspensión de licencia, a los ajustadores que no utilicen la guía de costo uniforme para elaborar las reclamaciones de sus clientes.

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