Por Miguel Díaz Román
Especial EyBoricua.com
San Juan (27 de marzo de 2021) – El Catedrático de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, Michel Godreau, y el conocido productor de seguros, Luis Juarbe, anunciaron que se proponen promover enmiendas a una carta normativa emitida el 28 de agosto del 2020, por el ex Comisionado de Seguros, Rafael Cestero, y a la Ley 129 del 2020 o Ley de Condominios, con el fin de instalar como una alternativa para los Consejos de Titulares de condominios, las pólizas “Full Value”, que ofrecen protección a los elementos comunes y elementos privativos de los apartamentos.
Godreau sostuvo que los cambios establecidos por la ley 129 y la carta normativa, pueden causar una depreciación en el valor de los apartamentos de un condominio. Tanto Godreau como Juarbe indicaron que ambas iniciativas favorecen a las aseguradoras en detrimento de los titulares de apartamentos en condominios.
Juarbe reveló que personas vinculadas a determinadas aseguradoras le han confiado que los cambios establecidos por la ley 129 y la carta normativa, abren un nuevo mercado de seguros para proteger los elementos privativos que le costará más de $300 millones a los titulares de apartamentos.
Los señalamientos de Godreau y Juarbe fueron expresados durante el programa en vivo “La verdad sobre la eliminación de las pólizas Full Value”, que EyBoricua.com transmitió ayer jueves 25 de marzo por medio de su página en Facebook.
La Ley 129 prohibió a los Consejos de Titulares incluir en el seguro para las áreas comunales los elementos privativos de los apartamentos, que son aquellos existentes en la propiedad al momento de su adquisición como gabinetes de cocina, lozas de piso, azulejos y puertas, entre otros. En su carta normativa Cestero impuso a los titulares de apartamentos la obligación de pagar por la póliza “Bare Walls”, que solo protege los elementos comunes de los condominios.
Como resultado de ambas determinaciones, los titulares de apartamentos deberán pagar por la póliza para los elementos comunes y adquirir una póliza adicional conocida como “Homeowners” o HO6, para los elementos privativos.
Según Godreau, la ley 129 y la carta normativa no ofrecen garantías de que todos los titulares de un condominio asegurarán los elementos privativos, lo que puede afectar el valor de los apartamentos asegurados.
Indicó que en los apartamentos hipotecados, las instituciones bancarias exigirán un seguro para los elementos privativos. Pero en los apartamentos sin hipoteca no existe obligación para que sus dueños compren un seguro para los elementos privativos. Según Godreau, esa excepción no ofrece garantías de que ante otro huracán tan siniestro como María, los daños en las áreas privativas serán reparados.
Godreau sostuvo que ese escenario hipotético revela que el valor de los apartamentos asegurados estará bajo la amenaza de una severa depreciación, como resultado de los apartamentos sin seguro para proteger los elementos privativos.
“Eso no pasaba con el seguro Full Value, porque el seguro cubría los elementos privativos de todos los apartamentos”, dijo el catedrático, quien agregó que el escenario hipotético también revela que los Consejos de Titulares sí tienen un interés asegurable en los elementos privativos de los apartamentos.
“Necesitamos una legislación que proteja el valor de nuestras propiedades”, dijo Grodeau.
La propuesta enmienda redactada por el catedrático pretende que los Consejos de Titulares puedan contratar un seguro Full Value, por medio de tres modalidades de votación: por el voto unánime de los titulares; por el voto de dos terceras partes de todos los titulares o por que el reglamento así lo dispone. La enmienda sería introducida en el artículo 62 de la ley 129, que prohíbe a los Consejos de Titulares incluir los elementos privativos en el seguro para las áreas comunales en una votación por mayoría simple.
La enmienda propuesta por Grodeau se da a conocer en momentos cuando el Tribunal Supremo acaba de emitir un “no ha lugar” a la impugnación presentada por un grupo de productores de seguros y una ciudadana contra la polémica carta normativa emitida por Cestero Lopategui.
Grodeau reconoció las dificultades que encara el proceso legislativo para lograr la aprobación de la enmienda propuesta por lo que favoreció que antes de que se apruebe la enmienda, el Comisionado de Seguros, Mariano Mier Romeu, emita una nueva carta normativa que se restituya en el mercado la póliza Full Value.
Juarbe dijo que los patrocinadores de la eliminación de la póliza Full Value, a quienes no identificó, entienden su gestión como una “cruzada”, una expresión que alude a las guerras santas organizadas por nobles cristianos y papas católicos en Europa occidental durante la Edad Media, para recuperar los llamados lugares santos en el Medio Oriente.
Incluso, Juarbe reveló que los sectores de la industria de seguros que patrocinaron la eliminación de la póliza Full Value han realizado proyecciones económicas sobre el mercado que significó la venta masiva de la póliza Homeowners a los titulares de apartamentos en condominios.
EyBoricua.com le cuestionó si esa proyección ascendía a $300 millones y Juarbe respondió: “bastante más…esto tiene pies y cabeza. Ninguna de las personas que están promoviendo esto están en una (organización) sin fines de lucro”.
El conocido productor de seguros vaticinó que las primas de las pólizas “Homeowners” sufrirán un aumento sustancial luego de que las aseguradoras estiman el riesgo (valor de la propiedad asegurada) en toda su magnitud y como resultado de la “experiencia” (pérdidas reclamadas) que serán registradas por la incidencia de futuros huracanes o catástrofes de otra naturaleza, como los terremotos.
Sostuvo que la eliminación de la póliza Full Value también fue una acción calculada por los patrocinadores del cambio con el fin de impedir que el ajustador público tuviera un rol protagónico en los futuros eventos catastróficos. Indicó que la mayoría de las reclamaciones en condominios tras el huracán María contenían pérdidas en las áreas privativas, lo que revela la importancia que representó la figura del ajustador público durante las negociaciones con las aseguradoras para lograr el pago de reclamaciones.
Sobre este aspecto Godreau indicó que la carta normativa y la ley 129 fue una acción “evidente” de favorecer a las aseguradoras, quienes “quieren zafarse del principal riesgo que representan los huracanes que no son los elementos comunes del edificio, zapata y las paredes de la estructura… ¿Cómo es posible?”.
Juarbe sostuvo que uno de los factores causantes del fuerte impacto financiero que generan las reclamaciones causadas por María en las aseguradoras fue el bajo precio de los seguros previo al huracán. El productor de seguros dijo que los seguros se estaban mercadeando como un “commodity”.