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NEGOCIOS

Apelativo aún no resuelve caso sobre los seguros de condominios

La carta normativa también estableció que las pólizas para condominios serán las que se conocen como “Bare-Walls”, porque solo ofrecen protección para las áreas comunes

Por Miguel Díaz Román
Especial EyBoricua.com

El conocido abogado Pedro Ortiz Álvarez, sostuvo que estaba sorprendido con el dilatado proceso decisional del Tribunal Apelativo de San Juan que aún no ha tomado una decisión en una impugnación que presentó hace dos meses contra una carta normativa emitida por el sub-comisionado de seguros, Rafael Cestero, que elimina las pólizas “Full Value”, las cuales ofrecen protección para las áreas comunes y los elementos privativos en los condominios.

La determinación tomada por Cestero representa un cambio drástico que podría tener un costo de entre $200 millones a $300 millones para miles de dueños de apartamentos en condominios en toda la isla, según estiman conocedores de la industria local de seguros.

El Apelativo tampoco ha producido un fallo en relación a otra impugnación radicada por Ortiz Álvarez hace un mes contra una nueva carta normativa emitida por Cestero, que reitera la prohibición de las pólizas “Full Value” y modifica el requisito de contratar una tasador, según lo había exigido la primera carta normativa. 

Ortiz Álvarez radicó las dos impugnaciones contra las cartas normativas en representación de un grupo de agentes de seguros y una ciudadana, quienes alegan que el cambio establecido por el subcomisionado afectará sus empresas y a los dueños de apartamentos de condominios.

“El Apelativo no tiene un término concreto para actuar, pero me ha sorprendido a mí también porque es un asunto extremadamente importante para los condominios y para los agentes de seguros. Es difícil descifrar qué hay detrás de ese comportamiento. Esperamos que el tribunal resuelva en el menor término de tiempo posible”, sostuvo Ortiz Álvarez.

Las impugnaciones fundamentalmente sostienen que debido al alcance de las cartas normativas, que  imponen nuevos derechos y obligaciones a los titulares de condominios, ambas son en realidad reglas legislativas que deben cumplir con la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme (LPAU). 

La LPAU exige que toda regla legislativa (reglamento) que implica la imposición nuevas obligaciones y derechos, requiere que las agencias notifiquen a la comunidad con el objetivo de escuchar su posición y, de ser necesario, establecer modificaciones al reglamento.

La primera carta normativa, que fue emitida el 25 de junio y entró en vigor el 1 de julio, prohibió las pólizas “Full Value”, que ofrecen protección para las áreas comunes y para los elementos privativos en los condominios, que son aquellos que integran los apartamentos al momento de su adquisición por primera vez, tales como gabinetes de cocina, losetas y puertas. 

La carta normativa también estableció que las pólizas para condominios serán las que se conocen como “Bare-Walls”, porque solo ofrecen protección para las áreas comunes. 

Como resultado de esta determinación, los dueños de apartamentos deberán pagar por dos seguros: uno para los elementos comunes del condominio y otro para los elementos privativos. Para éste último seguro, la carta normativa estableció que será necesario contratar un tasador para establecer el valor de los elementos privativos.

Conocedores de la industria de seguros han indicado que el requisito de la nueva póliza para los elementos privativos, conocidas como pólizas de propietarios o pólizas HO-6, implica un nuevo y amplio mercado para la industria de seguros con posibilidad de alcanzar entre $200 millones a $300 millones en las nuevas pólizas, que podrían incluir cubierta para el contenido de los apartamentos como muebles, enseres, entre otros artículos asegurables. 

El 24 de julio el licenciado Ortiz Álvarez presentó la primera impugnación, que en síntesis planteó que la carta normativa incumplió con la LPAU porque el requisito de contratar un nuevo seguro y un tasador representa una nueva obligación. 

El 21 de agosto el subcomisionado Cestero emitió otra carta normativa que eliminó el requisito del tasador y en sustitución exigió que los titulares presenten un informe de valorización que contenga un desglose detallado de los elementos privativos y su valor, efectuado por un “profesional reconocido”. 

Esta carta normativa también tenía el alegado fin de atemperar sus disposiciones a la nueva Ley de Condominios, o Ley 129 de 2020, puesta en vigor en agosto por la gobernadora Wanda Vázquez Garced.  

Específicamente, la carta normativa menciona el artículo 62 de Ley 129, que establece que “cuando se requiera por reglamentación federal o estatal, el Consejo de Titulares deberá adquirir pólizas para asegurar las áreas comunes generales, procomunales y limitadas de éste, incluyendo los elementos privativos originales, adheridos a la estructura”.

Cestero explicó que no existe en la reglamentación local o en la Administración Federal de Vivienda (FHA), regulación alguna que imponga el requisito de incluir los bienes privativos de los apartamentos en la póliza que cubre los elementos comunes del condominio, por lo que el Consejo de Titulares no posee la facultad legal para gestionar una póliza dirigida a cubrir los elementos privativos.

El 28 de agosto Ortiz Álvarez impugnó la nueva carta normativa y entre otros argumentos sostuvo que la imposición del informe de valorización para establecer el límite de la póliza de los bienes privativos representa una nueva obligación que significarán un costo económico a la ciudadanía y que la determinación de prohibir las pólizas Full Value “no es un cambio inconsecuente” ante el hecho de ese producto llevaban en el mercado más de una década y media. 

Además, Ortiz Álvarez, indicó que el artículo 62 de la Ley 129, no exige que los titulares presenten un informe de valorización para los elementos privativos y tampoco prohíbe que se incluyan los elementos privativos en la póliza para los elementos comunes y mucho menos establece que la única manera de asegurar un apartamento es separado de los elementos comunes.

Este señalamiento surge porque el artículo 63 de la Ley 129 permite que el Consejo de Titulares atienda las reclamaciones de los elementos comunes y de los apartamentos, lo cual obedece, según sostiene la impugnación, a que no existe una prohibición absoluta para que los elementos privativos no se incluyan en la póliza de los elementos comunes. 

Ortiz Álvarez indicó que a pesar de que se podría argumentar que tras la modificación del requisito del tasador, según lo ordenó la segunda carta normativa, la primera impugnación es innecesaria, “todavía queda pendiente un asunto procesal planteado al tribunal y es que las dos cartas normativas no cumplieron con la LPAU. La ley es bien clara y que cuando se establece una regla legislativa tiene que seguir un procedimiento, notificar a la comunidad y celebrar vistas públicas”.

El abogado sostuvo que espera prevalecer en el caso pues “la ley es bien clara en cuanto a cumplir con la LPAU. Eso echaría hacia atrás la carta normativa. Yo diría que deberíamos tener un fallo antes de que termine el año y no tengamos que esperar a que haya un próximo  gobierno”.

No opina Acodese

En un asunto relacionado, la Asociación de Compañías de Seguros de Puerto Rico (Acodese) se negó analizar la Resolución Conjunta del Senado 591, radicada por el senador José Nadal Power, que propone dejar sin efecto la carta normativa porque, alegadamente, atenta contra la seguridad de los dueños de condominios al impedir que las pólizas Full Value continúen en el mercado en plena temporada de huracanes.  

Iraelia Pernas, directora ejecutiva de Acodese, sostuvo en una breve carta dirigida al senador Eric Correa, presidente de la Comisión de Banca y Cooperativismo del Senado, que la sesión ordinaria había terminado y que la sesión extraordinaria convocada por la gobernadora Wanda Vázquez Garced, no incluyó la RC 591. 

“Muy respetuosamente, consignamos que la consideración y posible aprobación de esta medida por el Senado sería un ejercicio inoficioso, toda vez que el 30 de junio de 2020 culminó la sesión ordinaria de esta Legislatura. En vista de lo cual, a partir de esa fecha, solamente pueden considerarse y aprobarse por los cuerpos legislativos aquellos asuntos incluidos como parte de una sesión extraordinaria. La convocatoria a la sesión extraordinaria emitida el 15 de septiembre de 2020 por la gobernadora de Puerto Rico no incluye la R.C. del S. 591”, indicó Pernas en la breve comunicación.

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