Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
San Juan (22 de abril de 2021) – La mayoría del Partido Popular Democrático en la Cámara de Representantes radicó al medio de día de hoy el Proyecto de la Cámara de 670, que le permitirá a los Consejos de Titulares de condominios contratar las pólizas Full Value, que ofrecen protección a las áreas comunes y a los elementos privativos, lo que implica que la caldeada controversia sobre la eliminación de la cita póliza se convierte desde ahora en un asunto legislativo.
Y con toda probabilidad el ex Comisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, deberá explicar en vistas públicas las razones que justificaron la inesperada decisión de eliminar del mercado la póliza Full Value, por medio de una carta normativa 285-D, emitida el pasado 21 de agosto del 2020.
El proyecto fue firmado por el presidente del cuerpo, Rafael Hernández Montañez, y por la representante Estrella Martínez López, quien es la autora de la medida y preside la Comisión de Banca y Seguros de la Cámara de Representantes.
Edgar González, asesor de la representante Estrella Martínez, no descartó la posibilidad de que Cestero Lopategui sea citado a comparecer en las vistas públicas.
La medida propone una enmienda al artículo 62 de la Ley 129 del 2020 o Ley de Condominios, para que se puedan incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales, lo que le permitirá al Consejo de Titulares contratar un seguro Full Value. Los elementos privativos son aquellos existentes en los apartamentos al momento de su adquisición como gabinetes de cocina, baños, lozas de piso, azulejos y puertas, entre otros.
La enmienda consiste en permitir la contratación de la póliza Full Value por medio de tres modalidades: por el voto unánime de los titulares; por el voto de dos terceras partes de todos los titulares o por que el reglamento así lo dispone.
Esta última opción requiere que dos terceras partes de los titulares aprueben insertar en el reglamento el requisito de contratar una póliza Full Value.
Actualmente la Ley 129 permite adquirir una póliza Full Value si es requerida por reglamentación federal o local y establece que con el voto de la mayoría, el Consejo de Titulares no podrá incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales.
El Proyecto 670 también le ordena a la Oficina del Comisionado de Seguros enmendar la carta normativa emitida por Cestero Lopategui en los próximos 30 días, luego de que la medida sea convertida en ley.
La carta normativa emitida por Cestero Lopategui dispone que el Consejos de Titulares “no posee la facultad legal para gestionar una póliza o cubierta dirigida a cubrir los elementos privativos originales, adheridos a la estructura de los apartamentos”.
Como resultado de la determinación de Cestero Lopategui, el Consejo de Titulares está obligado a contratar una póliza Bare Walls, que solo protege las áreas comunales, mientras que los titulares de apartamentos deberán adquirir una póliza adicional conocida como Homeowners o HO6, para los elementos privativos.
Aunque la carta normativa no requiere la contratación obligatoria de la póliza Homeowners, es preciso señalar que actualmente los bancos exigen esa póliza para los elementos privativos de los apartamentos adquiridos con un préstamo hipotecario.
Si finalmente el Proyecto 670 es aprobado, se establecería como opciones para los Consejos de Titulares las pólizas Full Value y las pólizas Bare Walls.
La medida recoge las enmiendas sugeridas por el Catedrático de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, Michel Godreau, quien ha sostenido que la prohibición de las pólizas Full Value fue una medida para favorecer a las aseguradoras en detrimento de los titulares de apartamentos.
De hecho, los opositores a la determinación de Cestero Lopategui han señalado que su carta normativa abrió un nuevo mercado multimillonario para las aseguradoras que mercadean las pólizas Homeowners.
Godreau también había sugerido que ante las dificultades que encara el proceso legislativo, el Comisionado de Seguros, Mariano Mier Romeu, podía restituir la póliza Full Value en el mercado por medio de una enmienda a la carta normativa emitida por Cestero Lopategui.
Mier Romeu sostuvo que examinará el alcance de la carta normativa y de la Ley 129, pero hasta ahora no ha anunciado una determinación sobre este asunto. En entrevista con EyBoricua.com, el Comisionado designado indicó que la controversia de la póliza Full Value era más un asunto legislativo, que de su oficina.
Quienes favorecen la póliza Bare Walls sostienen que su costo será más económico para el Consejo de Titulares porque solo protege las áreas comunes. También alegan que la póliza Homeowners ofrece una mayor cubierta a los titulares de apartamentos y más rapidez en el proceso de presentar y recibir un pago, tras presentar una reclamación.
Sus detractores aseguran que los titulares de apartamentos enfrentarán un alza de hasta 30 % en sus gastos de seguros, debido al valor en conjunto de la póliza Bare Walls y la póliza Homeowners.
Otro argumento es que a corto y largo plazo se registrará un aumento en las primas de los seguros Homeowners, como resultado del costo de reaseguro, según las aseguradoras recopilen los valores de la propiedad protegida por esta póliza.
Se ha planteado también que el valor de los condominios y de los apartamentos de los titulares podrían enfrentar una marcada depreciación, debido a que los titulares no están obligados a contratar una póliza Homeowners, lo que podría generar, en caso de la ocurrencia de un evento catastrófico, que numerosos apartamentos no serían reparados porque no estaban asegurados.
EyBoricua.com ha recibido información fidedigna sobre que el Consejo de Titulares de determinados condominios han contratado durante el presente año una póliza Full Value, luego de que los titulares favorecieron esa opción de manera unánime o porque la escritura matriz del condominio así lo exige.
