Proyecto en Bajuras avanza pese a irregularidades con el deslinde y falta de infraestructura esencial
Por Carmen Enid Acevedo
Bonita Radio
SAN JUAN, Puerto Rico – A pesar de que la escritura del predio comprado en 2021 para desarrollar Isabela Reefs en el barrio Bajuras de ese municipio designa la cabida en 32 cuerdas, según inscrita en el Registro de la Propiedad, la información ante la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPE), que tiene la última palabra para que se edifique el proyecto, es que el mismo se construiría en 34.3 cuerdas.
Una investigación de Bonita Radio sobre el tracto registral de la Finca 4951 en la demarcación de Aguadilla, y localizada en el barrio Bajuras de Isabela, con linde por el norte al Bien de Dominio Público–Zona Marítimo Terrestre, evidencia que hubo movimientos en el Registro para rectificar la cabida del predio, pero el documento fue retirado.
Ese documento de rectificación establece que hay un plano del 2010, de la extinta Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE), y una «mensura jurada y suscrita por Francisco Pérez Agront, de fecha del 26 de octubre de 2021 ante el notario Leonardo Muñiz Gómez», que rectificaría la cabida que establece la escritura de compraventa que data del 15 de diciembre de 2021. Ese movimiento se habría dado un mes y medio antes de la compraventa.
Asimismo, llama la atención que la firma de arquitectos que diseñó el proyecto —CMA Architects and Engineers— informó a OGPE en febrero de 2022 que «la mensura más reciente indica que la propiedad tiene 34.1 cuerdas (134,258.0743 metros cuadrados)».
«Del predio de 34 cuerdas se propone segregar dos (2) parcelas para uso residencial unifamiliar de tres (3) cuerdas cada una. Para estas dos parcelas se segregarán de la porción del predio que colinda con la carretera PR-4466. Estas parcelas serán utilizadas por los dueños anteriores del predio. En el remanente de esta propiedad se propone desarrollar un proyecto residencial de veintiún (21) unidades residenciales unifamiliares y doce (12) unidades residenciales tipo ‘duplex’, una casa club con amenidades vecinales como piscinas, área de juego para niños, restaurante y espacios para servicios para los residentes, y área de piscina para las residencias ‘duplex’. Los solares para las casas unifamiliares comenzarán en los 1,800 metros cuadrados, mientras que los solares de las casas ‘duplex’ comenzarán en los 800 metros», lee el documento en su página dos.
Sin embargo, el deslinde aprobado y certificado por el DRNA, y presentado por el agrimensor Javier Bidot por parte de Isabela Estates, ubica el proyecto en 32 cuerdas, la misma cabida que se describe en la escritura.
Además, en un último movimiento en el Registro de la Propiedad en septiembre de 2024, se establece que el comprador Grunberg Walg transfirió de Isabela Estates a la corporación de Responsabilidad Limitada, Isabela Reefs, las 31.4 cuerdas de terrenos en las que se desarrollaría el proyecto, y no 34 como reza en la solicitud ante OGPE. El movimiento en el Registro —que ya no hace visible la escritura pública— establece que la transacción supone una cesión de capital de $14.7 millones.
La cesión se presentó en el Registro el primero de septiembre, fue despachada a la registradora Gildren S. Caro Pérez a las 9:16 de la mañana del tres de septiembre y reasignada al registrador Luis León Freire a las 10:16 de la mañana. León Freire lo inscribió ese mismo día a las 2:13 de la tarde.
«Eso no es ‘fast track’. Eso es un encargo», dijo a Bonita Radio una fuente con peritaje en transacciones del Registro de la Propiedad ante lo rápido de la transacción de la mencionada inscripción.
Acelerados los trámites en OGPE y en el DRNA
Al igual que el megaproyecto Esencia, en Cabo Rojo, que pretende desarrollarse en 2,000 cuerdas para complejos de vivienda y turísticos, y a pesar de que no existe infraestructura de agua, Isabela Reefs se levantaría en una zona inundable, donde no hay infraestructura de alcantarillado y en la que una solución privada conlleva «riesgos técnicos y de salud pública».
Fuentes de Bonita Radio dijeron que la presente administración de Jenniffer González Colón en OGPE «lleva a toda prisa» los trámites para darle el visto bueno al proyecto Isabela Reefs en esa agencia, luego de que en el DRNA, el primo de la Primera Ejecutiva, Luis González Ortiz, no acogiera información técnica que advierte que el deslinde que se certificó se hizo contrario a lo que establece la Sección 3.2, Artículo D, del Reglamento 4860, que obliga a que «donde exista evidencia de alteración humana: toda petición de deslinde de la zona marítimo-terrestre debería incluir la información necesaria para establecer demarcación tierra adentro histórica de dicha zona».
El reconocido agrimensor Gerardo Cerra, un exagrimensor del DRNA, emitió una opinión pericial que fue llevada al DRNA por miembros de la comunidad, en la que establece que el deslinde aprobado por el DRNA «no tomó en consideración la posición de las dunas en 1931 y se marca el Bien de Dominio Público–Zona Marítimo Terrestre (BDP-ZMT) por las dunas existentes para el 2021-2023».
Los únicos documentos que hay del examinador del caso, González Ortiz, son una notificación de vista pública y una orden y notificación de que la vista pública se realizó. No hay evidencia de que el examinador preparó un informe de esa vista.
Residentes del sector Quique Bravo, en Bajuras, apoyados por la organización Salvemos a Playuela, han denunciado el impacto del proyecto en su comunidad y recurrieron al DRNA con información técnica y visual que propone los problemas del deslinde y la inundación que se da en el área cuando se desborda la quebrada Cedros.
El último informe pericial que obtuvo la comunidad fue del planificador David Carrasquillo Medrano —de septiembre de 2025— y establece que «la propuesta carece de infraestructura pública esencial. No existe sistema de alcantarillado sanitario en el área, y la solución privada propuesta (planta paquete con inyección subterránea) conlleva riesgos técnicos y de salud pública, además de requerir múltiples autorizaciones adicionales».
Además, señala que ante «la discrepancia entre la calificación vigente (R-0/R-B) y el distrito invocado por el proponente (RT-I), obliga a que el trámite se evalúe mediante Consulta de Terrenos y Ubicación (CTU), proceso discrecional sujeto a determinación de la Junta de Planificación y la OGPE».
El planificador establece también que el predio se encuentra en suelo Rústico Especialmente Protegido, «con porciones en la zona de amortiguamiento del Carso (APE-RC), y expuesto a inundabilidad y erosión costera. Estas condiciones limitan severamente la viabilidad del proyecto y aumentan su riesgo a mediano y largo plazo».
Al día de hoy, ni la Junta de Planificación ni la OGPE han abierto un proceso de vistas públicas, a pesar del reclamo de las comunidades.
