Por Miguel Díaz Román
Especial para EyBoricua.com
San Juan (10 de junio de 2021) – El proyecto de ley que permitirá a los Consejos de Titulares de condominios contratar las pólizas Full Value, que ofrecen protección a las áreas comunes y a los elementos privativos, será examinado en vistas públicas mañana viernes en la Cámara de Representantes con una amplia participación de los oponentes y favorecedores de la citada póliza, cuya eliminación el pasado año ha generado una de las controversias más álgidas en los últimos años en la industria local de seguros.
De hecho, la Comisión de Banca y Seguros recibió 13 ponencias sobre el Proyecto de la Cámara de 670, que fue radicado por el presidente del cuerpo, Rafael Hernández Montañez, y por la representante Estrella Martínez López, quien preside la Comisión.
A la vista pública han sido invitados el Comisionado de Seguros, Mariano Mier Romeu, la Asociación de Compañía de Seguros de Puerto Rico, presidentes de varias compañías de seguros asi como el ex comisionado de seguros, Javier Rivera Ríos, y el consultor en seguros, Richard Dunnam.
También fueron invitados la presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios (ATC), Marimar Pérez Riera, quien no avala lo que dispone el Proyecto 670, y el Catedrático de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, Michel Godreau, quien favorece la póliza Full Value.
La medida propone una enmienda al artículo 62 de la Ley 129 de 2020, conocida como la Ley de Condominios, para que se puedan incluir los elementos privativos de los apartamentos en el seguro para las áreas comunales, lo que permitirá al Consejo de Titulares contratar un seguro Full Value. Los elementos privativos son aquellos existentes en los apartamentos al momento de su adquisición como gabinetes de cocina, baños, lozas de piso, azulejos y puertas, entre otros.
Según el proyecto, la contratación de la póliza Full Value sería posible por medio de tres modalidades: por el voto unánime de los titulares; por el voto de dos terceras partes de todos los titulares o por que el reglamento así lo dispone. Esta última opción requiere que dos terceras partes de los titulares aprueben insertar en el reglamento el requisito de contratar una póliza Full Value.
La medida recoge las enmiendas sugeridas por el profesor Godreau, quien ha sostenido que la prohibición de las pólizas Full Value fue una medida para favorecer a las aseguradoras en detrimento de los titulares de apartamentos.
La consideración de la medida ocurre luego de que Mier Romeu emitiera la carta normativa CN-2021-304-D, que coincide con los objetivos del Proyecto 670 y con las enmiendas sugeridas por el profesor Godreau, porque permite a los Consejos de Titulares contratar una póliza Full Value cuando sea aprobada por el voto unánime de los titulares de un condominio o por dos terceras partes de los titulares.
Pero Mier Romeu también avaló en su carta normativa que a los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value se les reconozca el derecho de eximir sus bienes privativos de dicha póliza y que solo se les cobre la porción que correspondiente de la prima para asegurar los bienes comunes.
Esta disposición de la carta normativa ha causado una nueva controversia porque existen sectores que favorecen el derecho de los titulares a decidir si aseguran o no sus bienes privativos, mientras que otros sectores lo rechazan por el presunto efecto adverso que tendría en la conservación material de los condominios y en el valor de los apartamentos que integran la estructura.
El profesor Godreau ya anunció que no favorece la exención a los titulares que votaron en contra de la póliza Full Value, aprobada por Mier Romeu.
“Permitir exenciones como la que pretende establecer la Carta Normativa 304-D, equivale a que, en un escenario en que la pintura de la fachada del condominio esté deteriorada, se permita que uno o más titulares que objeten el cambio de color en la fachada, aprobada por el 75% o más de los titulares, reclamen eximirse del pago de la derrama aprobada para pagar por la pintura y la ejecución de la obra. Naturalmente, ese escenario es totalmente incompatible con los principios básicos de la horizontalidad”, sostuvo Godreau en su ponencia.
Por su parte, Pérez Riera dijo que no asistirá a la vista pública porque se le invitó el pasado lunes en la noche, cuando ya tenía compromisos de viaje previamente acordados. De hecho, Pérez Riera criticó severamente que se le invitara faltando cuatro días para la celebración de la vista pública y solicitó deponer de manera virtual.
No obstante, la presidenta de ATC insistió en su oposición al Proyecto 670 porque, entre otras razones, “el consejo de titulares no puede comprar un seguro de propiedad privada a favor de un tercero, el consejo de titulares, porque no tiene un interés asegurable y dicha propiedad no le pertenece. Esta clarificación de que el Consejo de Titulares no tiene un ‘interés asegurable’ sería suficiente para determinar que un Consejo de Titulares no tiene la legitimación para comprar una póliza Full Value que promueve el P. de la C. 670. Sería ilegal dicha póliza”.
Pérez Riera también señaló que la póliza Full Value permite que el Consejo de Titulares intervenga como intermediario con el asegurador, con los bienes privativos de los titulares, lo que elimina varios derechos reconocidos en la Carta de Derechos de Consumidor de Seguros, que surge de la Ley 14 de 2020.
La carta normativa de Mier Romeu, difundida el pasado 17 de mayo, derogó la carta normativa 285-D, emitida el pasado 21 de agosto de 2020, por el ex Comisionado de Seguros, Rafael Cestero Lopategui, que prohibió a los Consejos de Titulares contratar la póliza Full Value.
Como resultado de la determinación de Cestero Lopategui, los Consejos de Titulares estaban obligados a contratar una póliza Bare Walls, que solo protege las áreas comunales, mientras que los titulares de apartamentos deberán adquirir una póliza adicional conocida como Homeowners o HO6, para los elementos privativos.
Estas disposiciones continúan vigentes porque los Consejos de Titulares pueden contratar una póliza Bare Walls con una mayoría simple, equivalente a 50 % más uno de los titulares presentes en una asamblea.
Quienes favorecen la póliza Bare Walls sostienen que su costo será más económico para el Consejo de Titulares porque solo protege las áreas comunes. También alegan que la póliza Homeowners ofrece una mayor cubierta a los titulares de apartamentos y más rapidez en el proceso de presentar y recibir un pago, tras presentar una reclamación.
Sus detractores aseguran que los titulares de apartamentos enfrentarán un alza de hasta 30 % en sus gastos de seguros, debido al valor en conjunto de la póliza Bare Walls y la póliza Homeowners.
Otro argumento es que a corto y largo plazo se registrará un aumento en las primas de los seguros Homeowners, como resultado del costo de reaseguro, según las aseguradoras recopilen los valores de la propiedad protegida por esta póliza.
Se ha planteado también que el valor de los condominios y de los apartamentos de los titulares podrían enfrentar una marcada depreciación, debido a que los titulares no están obligados a contratar una póliza Homeowners, lo que podría generar, en caso de la ocurrencia de un evento catastrófico, que numerosos apartamentos no serían reparados porque no estaban asegurados.
